Türk vatandaşı bir kişinin Bulgaristan sınırları içerisinde bulunan bir taşınmaz (ev, arsa, tarla vb.) üzerinde mülkiyet, miras, tapu iptali, ortaklığın giderilmesi veya kira gibi nedenlerle dava açmak istemesi, uluslararası hukukun en sıkı kurallara bağlandığı alanlardan biridir.

Hem Türk kanunları (MÖHUK) hem de Bulgaristan iç hukuku uyarınca, taşınmaz malların (gayrimenkullerin) aynına (mülkiyetine/özüne) ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu ülke mahkemeleri "kesin ve münhasır yetkilidir."

Dolayısıyla, bir Türk vatandaşının Bulgaristan’daki bir gayrimenkul için izlemesi gereken hukuki yol haritası ve dikkat etmesi gereken kritik hususlar şunlardır:

1. Dava Nerede Açılmalıdır? (Yetkili Mahkeme)

• Bulgaristan Mahkemeleri: Dava, Türkiye'de açılamaz. Taşınmaz Bulgaristan'da olduğu için dava, gayrimenkulün bağlı bulunduğu bölgedeki yetkili Bulgaristan Mahkemesinde (Rayonen Sad / Okrajen Sad) açılmak zorundadır.

• Türkiye’deki mahkemeler bu konuda kendilerini yetkisiz sayar. Türkiye’de bir dava açılıp karar alınsa bile, bu karar Bulgaristan tarafından kesinlikle tanınmaz ve tenfiz edilmez (Milletlerarası kamu düzeni ve münhasır yetki engeli nedeniyle).

2. Uygulanacak Hukuk Hangisidir?

• Bulgar Hukuku: Gerek MÖHUK Madde 15/2 (evlilik mallarının tasfiyesi) ve Madde 20/1 (miras), gerekse uluslararası hukukun genel ilkesi (Lex Rei Sitae - Malın bulunduğu yer hukuku) uyarınca; taşınmazın mülkiyeti, paylaşımı, miras geçişi ve usul işlemleri tamamen Bulgaristan yerel mevzuatına tabidir.

3. İzlenmesi Gereken Adımlar ve Yol Haritası

1.Belgelerin Türkiye'den Toplanması:Süreç Başlangıcı.

Davanın dayanağına göre (miras ise Nüfus Kayıt Örneği ve Veraset İlamı; mülkiyet ise eski tapu kayıtları, göç evrakları, isim denkliği belgesi vb.) gerekli tüm resmi evraklar Türkiye'deki ilgili kurumlardan (Nüfus Müdürlüğü, Mahkemeler, Arşivler) temin edilir.

2.Apostil Şerhi Alınması:Resmiyet Kazandırma.

Türkiye'den alınan tüm resmi belgelerin Bulgaristan mahkemeleri ve resmi kurumları tarafından tanınabilmesi için Türkiye'deki yetkili makamlardan (Valilik veya Kaymakamlık) Apostil Şerhi alınması zorunlucudur. Apostilsiz belgeler Bulgaristan'da hukuken geçersiz sayılır.

3.Belgelerin Bulgarca Resmi Tercümesi ve Tasdiki:Bulgaristan Aşaması.

Apostilli belgeler, Bulgaristan Dışişleri Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş tercümanlarca Bulgarca’ya tercüme edilmeli ve Bulgaristan'daki noterler veya konsolosluklar vasıtasıyla usulüne uygun olarak tasdik edilmelidir.

4.Bulgaristan'da Yerel Avukata Vekalet Verilmesi:Dava Hazırlığı.

Dava Bulgaristan'da açılacağı için, orada dava açma ve duruşmalara girme yetkisi olan (Bulgaristan Barosuna kayıtlı) bir avukata, sınır kapılarından geçiş veya konsolosluk aracılığıyla Bulgarca dilinde hazırlanmış özel yetkili bir vekaletname verilmelidir.

4. Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Hususlar

• İsim Denkliği Belgesi (Göçmenler İçin): Eğer dava açacak Türk vatandaşı (veya miras bırakanı) Bulgaristan’dan Türkiye’ye göç etmiş bir kişiyse, Bulgaristan kayıtlarındaki ismi ile Türkiye’deki ismi farklı olabilir. Bu durumda Türkiye'deki Nüfus Müdürlüğünden mutlaka "İsim Denkliği Belgesi" alınmalı ve Bulgaristan'da tanıtılmalıdır. Aksi halde mahkeme davacının hak sahibi olduğunu kabul etmez.

• Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler: Bulgaristan mülkiyet ve miras hukukunda çok sıkı zamanaşımı süreleri (özellikle zilyetlik/zamanaşımı ile mülkiyet kazanılması durumları) mevcuttur. Türkiye'de uzun süre beklemek, Bulgaristan'daki taşınmazın başkaları tarafından sahiplenilmesine (hukuken kazanılmasına) yol açabilir.

• Yabancıların Toprak Edinme Sınırları: Bulgaristan anayasası ve yasaları uyarınca, Avrupa Birliği (AB) vatandaşı olmayan yabancı gerçek kişilerin (Türk vatandaşlarının) doğrudan tarım arazisi/toprak satın alması veya edinmesi konusunda bazı kısıtlamalar mevcuttur (Bina mülkiyeti edinilebilir ancak altındaki arsa için şirket kurulması gerekebilir). Miras yoluyla edinilen haklarda ise özel tasfiye süreleri uygulanabilir.

Edirne ve Keşan Bölgesi İçin Stratejik Önem: Edirne ve Keşan, Bulgaristan ile olan coğrafi ve tarihi bağları nedeniyle bu tür uyuşmazlıkların en çok yaşandığı merkezlerdir. Büromuz, Türkiye'deki belgelerinizin (isim denkliği, veraset ilamı, eski tapu kayıtları vb.) Apostil ve uluslararası hukuk standartlarına uygun hale getirilmesi süreçlerini yönetmekte; Bulgaristan'daki partner hukuk büroları ve yerel avukatlar aracılığıyla davanızın orada sağlıklı bir şekilde açılıp takip edilmesini koordine etmektedir. Sınır ötesi mülkiyet haklarınızın korunması için yabancı hukuk avukatı danışmanlığımızdan yararlanabilirsiniz.