Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şekli hakkında güncel Yargıtay Kararına örnek:
1) Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/6287 E. , 2022/8099 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ ASLÎYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında alacak davasının bozmaya uyularak yapılan yargılaması neticesinde davanın kabulüne yönelik olarak verilen kararın süresi içinde davalı tarafından süresinde temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
YARGITAY KARARI
Davacılar, baba, anne ve oğul olarak, peşin bedel karşılığı sayılan *...* da kayıtlı taşınmazını davalıya takas vererek 01/01/2009 tarihinde teslimi gereken Sarot Termal tesislerinden devre mülk satın aldıklarını, aralarında devremülk satış sözleşmeleri yapıldığını, davalı tarafından tapu alım sertifikası verildiğini ve bu belge ile tapuda devremülkün tapusunun verileceğinin bildirildiğini, ancak devremülk tapularının verilmediğini belirterek zamanında teslim edilmemekten doğan hukuksal tazminat vs. haklan saklı tutulmak kaydıyla 14 adet devremülkün ayrı ayrı adlarına tapuda kayıt ve tescilini talep etmiş, dava sırasında söz konusu devre mülklerin 3. kişilere tapuda tescil edilmesi nedeniyle davacılar taleplerini istirdat davası olarak değiştirmişlerdir.
Davalı, davacılar tarafından bedelin ödenmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece davanın reddine dair verilen karar davacıların temyizi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 02.10.2013 tarih ve 2013/8156 Esas ve 2013/12661 Karar sayılı ilamıyla "... Somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Mahkemece taşınmaz mülkiyeti aktarımında resmi şekil şartının yerine getirilmemesi sebebiyle davanın reddine karar vermiştir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş olmasına bağlıdır (TMK m. 706). Ancak arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm veya devre mülk temlik alınmasına dayalı olarak açılan davalarda temlik sözleşmesinin yazılı olması yeteriidir. Bu nedenle mahkemece davanın esastan incelenerek sonuçlandırılması gerekirken devre mülk satın alınmasına ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerektiğinden bahisle yazılı şekilde hukum kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir..." gerekçesiyle bozulmuştur.
Mahkemece, bozmaya uyularak davanın reddine, dair verilen karar davacıların temyizi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 21.02.2019 tarih ve 2017/9411 Esas ve 2019/2253 Karar sayılı ilamıyla ''...söz konusu tapu alım sertifikası başlıklı belgelerin davacılarda güven telkin etmiş olduğu, sözleşme
2017/9411 Esas ve 2019/2253 Karar sayılı ilamıyla '...soz konusu tapu alım sertifikası başlıklı belgelerin davacılarda güven telkin etmiş olduğu, sözleşme yapılması düşüncesiyle yani uyulacağına ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan zarann giderilmesi, diğer bir anlatımla sözleşmenin yapılacağına güven duyan tarafın zararının diğer tarafça karşılanması gerektiği ve yine mahkemeye sunulan tapu alım sertifikalannın Hukuk Muhakemeleri Kanunun'da Delil Başlangıcı başlıklı 202/2. maddesinde yer alan "Delil başlangıcı, iddia konusu hukuki işlemin tamamen ispatına yeterli olmamakla birlikte, soz konusu hukuki işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş veya gönderilmiş belgedir." şeklindeki düzenlemeye göre de delil başlangıcı niteliğinde olduğu da gözetilerek takas olarak davalıya verildiği iddia olunan taşınmazın davalı tarafa geçip geçmediği, devre mulkler karşılığı takas olarak verilip verilmediği değerlendirilerek taraf delilleri toplanıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken..." gerekçesiyle bozulmuştur.
Bu kez mahkemece, bozmaya uyularak davacılar ile davalı şirket arasında akdedilen sözleşme ile devre mülklere karşılık ... dairenin takas olarak verildiği, davacıların devre mülklerin tapularını almaya hak kazandıkları ancak tapuların 3. kişilere devredilmesi nedeniyle davacılar vekilinin davasını istirdat davasına dönüştürdüğü gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ve hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Dava, taraflar arasında imzalanan devremulk satış sözleşmesinden kaynaklanan taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkindir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun “İhtiyari dava arkadaşlığı* başlığı altında düzenlenen 57 nci maddesinde; ”(1) Birden çok kişi, aşağıdaki hâllerde birlikte dava açabilecekleri gibi aleyhlerine de birlikte dava açılabilir: a) Davacılar veya davalılar arasında dava konusu olan hak veya borcun, elbirliği ile mülkiyet dışındaki bir sebeple ortak olması. b) Ortak bir işlemle hepsinin yararına bir hak doğmuş olması veya kendilerinin bu şekilde yükümlülük altına girmeleri. c) Davaların temelini oluşturan vakıalann ve hukuki sebeplerin aynı veya birbirine benzer olması," " ihtiyari dava arkadaşlarının davadaki durumu" başlığı altında düzenlenen 58 inci maddesinde ise; "İhtiyari dava arkadaşlığında, davalar birbirinden bağımsızdır. Dava arkadaşlarından her biri, diğerinden bağımsız olarak hareket eder* şeklinde düzenleme yapılmıştır.
Açıklanan yasal düzenlemeler ışığında dava dosyasının incelenmesinde; Eldeki davada birden fazla davacı olup, davacıların her biri dava tarihi itibariyle adlarına tescili gereken devremulklerin bedelini talep ettiklerine gore, her bir davacı arasında ihtiyari dava arkadaşlığı söz konusudur. İhtiyari dava arkadaşlığının söz konusu olduğu durumlarda alacak tek bir dava ile istense de aslında her bir ihtiyari dava arkadaşı kadar dava soz konusudur. Bu nedenle, her bir davacı yönünden ayrı ayrı
hükmedilen bedel gösterilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hukum tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
O halde, mahkemece, davacılar arasında ihtiyari dava arkadaşlığı olduğu gözetilerek her bir davacı için ayrı ayrı hükmedilen bedel gösterilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde taşınmazların dava tarihindeki değerleri toplamı olan 309.700 TL'nin davalıdan alınarak davacılara verilmesine şeklinde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nın 440. maddesi gereğince karann tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24/10/2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şekli hakkında eski Yargıtay Kararına örnek:
2) Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/10913 E. , 2018/12358 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davalı ile imzaladıkları 16/02/2012 tarihli sözleşme ile kendisinin, davaya konu 451 ada 17 no.lu parselde bulunan arsadaki inşaa edilecek 7 nolu ...... daireyi davalıya sattığını, satış bedeli olarak 100.000 TL belirlendiğini ve bunun 35.000 TL’sinin ödendiğini, bakiye 65.000 TL’ye karşılık davalının da kendi adına kayıtlı 214 no.lu dükkanı davacıya devredeceği konusunda anlaştıklarını, davacının sözleşme hükümlerini yerine getirdiğini, davalının ise sözleşmeye aykırı davrandığını, davalının, ...... dairenin tapusu verilmesine rağmen dükkanı bir başka kişiye devrettiğini, bu nedenle sözleşmede bulunan; ‘’davalı tarafından dükkan başka kişiye devredilirse sözü geçen dükkan değerinin iki kadar ödemeyi peşine kabul eder’’, hükmü gereğince davalının ödemesi gereken cezai şartın ortaya çıktığını ileri sürerek, bahsi geçen cezai şart alacağının tahsili amacıyla başlatılan takibe vaki itirazın iptalini talep etmiştir.
Davalı; adi yazılı yapılmış taşınmaz satış sözleşmelerinde cezai şartın geçersiz olduğunu, davacının dava açma yetkisinin bulunmadığını, davaya konu arsada inşaa edilen binanın malikinin dava dışı arsa maliki ......... Öztürk olduğunu ve tapuda da ......... Öztürk tarafından davacıya devredildiğini, davacının dava açma yetkisinin olmadığını kaldı ki davaya konu binanın da dava dışı ............ İnş. Tic. Ltd. Şti tarafından inşaa edildiğini, davacı ... ile dava dışı ......... Öztürk arasında kat karşılığı ...... sözleşmesi imzalandığını, geçen süreç içerisinde davacı edimlerini yerine getirmeyince aralarındaki sözleşmenin karşılıklı olarak feshedildiği, yeni yüklenici ile yapılan sözleşme ve alınan kararlar doğrultusunda dükkanın üçüncü bir şahsa devredildiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; davacının, adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesindeki cezai şarta dayanarak itirazın iptali talebinde bulunduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin taşınmaz alım satımına yönelik olduğu, adi yazılı şekilde hazırlandığı, bu nedenle geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmedeki cezai şart hükümlerinin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmeye dayanarak davacının aktin hükümlerinin yerine getirilmesini isteyemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm; davacı tarafça temyiz edilmiştir.
Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur (TMK'nun 706, TBK'nun. 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddeleri). Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay'ca doğrudan göz önünde tutulur.
Bunun yanında; geçerli bir kat karşılığı ...... sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir.
Başka bir ifadeyle; böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı ...... sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı ...... sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur.
Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir.
Yukarıda açıklanan hukuki ilkeler ışığında, somut olay değerlendirildiğinde; davacının müteahhit sıfatıyla, arsa maliki olan dava dışı ......... Öztürk ile 15.07.2010 tarihli ‘’Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı ...... Sözleşmesi’’ imzaladıkları, sözleşme ile inşaa edilecek binada bulunan dava konusu 7 no.lu ...... dairenin davacı müteahhide bırakılacağının kararlaştırıldığı, davacının da anılan kat karşılığı ...... sözleşmesi uyarınca kendisine düşen bu daireyi adi yazılı sözleşme ile davalıya sattığı anlaşılmaktadır. Alacağın temliki hükmünde olan böyle bir sözleşme hukuken geçerlidir.
O halde mahkemece; taraflar arasında imzalanan davaya konu sözleşmenin alacağın temliki niteliğinde olup yazılı olmakla Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesinde aranan şartları taşıdığı ve geçerli olduğu göz önünde bulundurularak yapılacak yargılama neticesinde bir hüküm kurulması gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve yukarıdaki gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ; Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.12.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
