Müteahhit yaptığı ya da yaptırdığı inşaatı, inşaat sahibine teslim ederek görevini yerine getirmiş olur. İnşaat, inşaat sahibine teslim edildikten sonra inşaatta daha sonradan ortaya çıkan ve müteahhidin sorumluluğundan kaynaklanmayan kusur ve hasarlar inşaat sahibinin üstüne kalır. Bu sebeptendir ki, inşaatın ne zaman teslim edilmiş sayılacağı konusu önemlidir. Örneğin; müteahhit, inşaat sahibinin uyarmasına rağmen olması gereken kalitede malzeme kullanmadı ise ve bina teslim edildikten üç (3) sene sonra duvarlarda çatlaklar oluşmuşsa bu durumda müteahhit sorumludur. Ancak müteahhit inşaatı inşaat sahibinin tüm talimatlarına uygun olarak yerine getirdi ise ve zamanında teslim etti ise teslim tarihinden sonra binaya ait elektrik kablolarının çalınması durumunda inşaat sahibi tek başına sorumlu olacaktır çünkü müteahhidin gözetme, özen, sadakat borçları teslim anında sona erer. Müteahhidin inşaatın teslim edilmesinden sonra devam eden tek sorumluluğu inşaat sahibinin iş sırlarını saklama sorumluluğudur.

İnşaat ne zaman teslim edilmiş sayılır?

İnşaatın ne zaman teslim edilmiş sayılacağı inşaat sözleşmesinin konusuna göre değişiklik gösterir.

1) Müteahhidin arsası üzerinde bir inşaat yapıldıysa, inşaat sahibi adına tapuda kayıt yapılması sonucunda teslim gerçekleşir.

2) İnşaat sahibinin arsasında yapılan inşaatlarda, müteahhidin inşaatın bittiğini bildirmesiyle inşaatın teslimi gerçekleşir.

İnşaatın Teslim Edilmiş Sayılmasında Özel Durumlar

Yapı iskan ruhsatı almış olmak inşaat teslimi anlamına gelir mi?

İskan ruhsatı alındıktan sonra inşaat sahibi inşaatı kullanmaya başladı ise yahut kiraya verdi ise inşaatın teslim alındığı anlamına gelir. İskan ruhsatı alındıktan sonra kesin kabul tutanağının imzalanması ile teslim kesinleşmiş olur. Ancak iskan ruhsatı alınmasına rağmen kullanılmaya başlanmayan bir inşaat teslim alınmış sayılmaz.

Yapı iskan ruhsatı alınmayan bir inşaatın kullanılması teslim alma anlamına gelir mi?

Örneğin inşaat sahibi tamamlanmış eve taşındıysa ya da kiraya verdiyse inşaatı teslim aldığı anlamına gelir. O andan itibaren müteahhide önemli olmayan eksikliklerin tamamlanması için talimat verilemez. Müteahhit ile inşaat sahibinin arasındaki sözleşme sona ermiş olur.

Yapı iskan ruhsatı alınması şartıyla inşaat teslimi yapılması mümkün mü? Evet.

İnşaatın, yapı ruhsatı ve iskan raporu alındıktan sonra teslim edilmiş sayılacağı şartı konabilir. Eğer böyle bir şart yoksa, tamamlanmış inşaatın kullanılmaya başlanması ve hiçbir çekince ileri sürülmeden kabul edilmesi inşaatın teslim alındığı anlamına gelir. Müteahhidin sorumluluğu teslim anında sona erer.

İnşaatın teslim edilmiş sayılması için sözleşmeye hangi şartlar konabilir?

Yapı ruhsatı ve iskan raporunun alınmış olması, işletme ruhsatının alınmış olması, yapıda bilirkişi incelemesi ve dayanıklılık tespiti yapılması, yapıda malzeme ve zemin incelemesi yapılması, teslim kabul tutanağının imzalanması gibi teslim şartları kararlaştırılabilir. Bu şartlar yerine getirilmedikçe inşaat sahibi yapıyı kullansa dahi, teslim gerçekleşmemiş demektir. Müteahhidin inşaattan kaynaklanan sorumluluğu şartları gerçekleştirinceye kadar devam eder.

Teslim edilecek inşaat İmar Kanunu hükümlerine aykırı olmamalıdır.

İnşaatın imar mevzuatına aykırı olarak bitirilmesi durumunda inşaat sahibi, inşaatı teslim almama hakkına sahiptir. İmara aykırı ve kaçak yapılan binanın bölümlerini başka kişilere devri geçersizdir ve iptal edilebilir. Müteahhitten belli bir bedel ödeyerek alınan kaçak ve imara aykırı yapılan yapıların tapusu bu kişilerden geri alınarak inşaat sahibine verilir. 

-İmara Aykırı ve Kaçak Yapılan Bina Hakkında Müteahhidin Sorumluluğu

-Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

-İmara Aykırı ve Kaçak Yapılan İnşaat Sonucunda Sözleşmeyi Sona Erdirme

-İmara Aykırı ve Kaçak Binanın Bazı Bölümlerinin İyiniyetli 3. Kişilere Devri ve Devrin İptali

-Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yolsuz Tescil

-Yapı Ruhsatı Ve İskan Raporu Alınması Yargıtay Kararı

15. Hukuk Dairesi 2021/3256 E. , 21/2583 K. 

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın davalı ... yönünden kabulüne, diğer davalılar yönünden reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

 -KARAR-

Davacı vekili, davalı ...ile Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, yüklenici tarafından yapılan binanın imar mevzuatına aykırı ve kaçak yapıldığını, kaçak yapılan binadan yüklenici davalıya verilecek dairelerin yüklenicinin talimatı ile müvekkili tarafından yüklenicinin gösterdiği kişilere devrinin yapıldığını, inşaatın bu haliyle iskan alınmasının mümkün bulunmadığını, müteahhidin inşaatı tamamlayarak teslim etmediği için temerrüde düştüğünü, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda arsa sahibinin istemi ile sözleşmenin geriye dönük feshi sonucu arsanın eski malike döneceğini bile bile pay alan davalıların da iyi niyetinin söz konusu olamayacağını ileri sürerek sözleşmenin feshine, bu sözleşme gereğince yüklenicinin gösterdiği kişilere devredilen ve halen davalılar adına kayıtlı olan payların iptali ile müvekkili adına tesciline el atmanın önlenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Bir kısım davalılar ve bir kısım davalılar vekilleri, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, arsa sahibi olan davacının yüklenicinin eşi olan davalı ...'a yapmış olduğu devir işleminin tarafların kabulünde olduğu üzere avans olarak devredilen ve ancak yüklenicinin edimini yerine getirmesi durumunda ayni hakka dönüşebilecek haklardan olduğu, davalı yüklenicinin sözleşmenin feshine ilişkin davayı kabul ettiği, inşaatın yapım ruhsatına ve onaylı projesine uygun olarak sözleşme kapsamında edimini yerine getirmediği gerekçesiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davalı ...'ın davacı arsa sahibinden avans niteliğinde temlik ettiği pay kaydının edinme sebebi hukuksal dayanaktan yoksun kaldığından, davalı ... adına kayıtlı payın tapusunun iptali ve tescili ile bu davalı yönünden el atmanın önlenmesine, davalılar ... ve ...fon paylarını satın aldıklarında inşaatın tamamlandığı ve bu davalıların ikinci ve üçüncü el oldukları , TMK.1023.md.si uyarınca tapu kütüğünde tescile iyiniyetle dayanan davalıların bu kazanımlarının yasa gereği korunması gerektiği gerekçesiyle bu davalılar hakkında açılan davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali tescil ve el atmanın önlenmesi istemine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Söz konusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir.

Kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden kişiler TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğu altına alınmış, bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edilmiş, dayandıkları tapu kayıtlan geçersiz olsa dahi iktisaplar geçerli sayılmıştır. Ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkansız olması gerekir.

Yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) sözleşme ve eklerine, tasdikli projesine, imara, fen ve tekniğine uygun, tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir. Böyle bir durumda üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı, yüklenici edimini tam ve yasal olarak yerine getirmediğinden aynı Yasa'nın 1024. maddesine göre yükleniciden pay satın alan kişilerin bu alımlarının korunmasının mümkün olmadığı, geriye fesih koşullarının oluşması halinde bu nedenle davalı üçüncü kişiler adlarına kayıtlı olan tapu paylarının da iptal edilerek davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmesi gerekir.

Somut olayda, davaya konu yapılan inşaatın kaçak olduğu, ruhsatının bulunmadığı sabit olduğundan, yüklenicinin edimini sözleşme uyarınca ifa ettiğinin kabulüne imkan bulunmamaktadır. Bu durumda davalı yükleniciden taşınmaz satın alan ..., ..., ../in iyiniyetle kazanımından bahsetmek mümkün değildir. Bu davalılar hakkında açılan davaların kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.06.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.