ÖZEL HUKUKTA İNŞAAT

İnşaat, mutlaka bir yapım eylemi içermek zorunda değildir. İnşaat, bir yapıyı yıkmak, bir yapıyı onarmak olarak da gerçekleşebilir. İnşaat, Türk Hukuk Mevzuatında kamu hukuku ve özel hukuk alanlarında farklı uygulamalarla yer almaktadır.

İnşaat sözleşmeleri, Eser sözleşmelerinin özel bir türüdür.

Taraflardan herhangi birinin Kamu Kurumu olmadığı inşaat sözleşmelerine, istisnaları olmakla birlikte, özel hukuk hükümleri uygulanır. Bu durumda inşaat sözleşmesi hükümleri, Türk Borçlar Kanununun Eser Sözleşmesine ilişkin özel ve genel hükümleri uygulanacaktır.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, genel inşaat sözleşmesi, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi, işletme karşılığı inşaat sözleşmesi olmak üzere dört tür inşaat sözleşmesi vardır.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI

İki tarafları bir sözleşmedir. İki taraf da birden fazla kişiden oluşabilir. Taraflar gerçek kişiler veya tüzel kişiliği olan şirketler olabilir. Bu sözleşmeye göre bir taraf inşaat yapma borcunu yerine getirme, diğer taraf ise inşaat tamamlandıktan sonra bedel ödeme borcu altına girer. Tanımları basitleştirecek olursak ;

1) Yüklenici- İnşaat yapmayı ve teslim etmeyi üstlenen kişi,

2) İş sahibi- İnşaatı yaptıran ve yapıldıktan sonra bedel ödeme borcu doğan kişidir.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTI

İnşaat sözleşmesi sözlü olarak yapılabilir. Kanunlarda aksine bir hüküm yoksa sözlü olarak yapılan inşaat sözleşmeleri geçerli olur.

İNŞAATI YERİNE GETİRME BORCU

Taraflar, inşaatı yapacak kişiyi özel olarak belirlememişlerse, inşaat yapma borcunu üstlenen taraf inşaatı istediği kişiye yaptırabilir. İnşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenici, inşaatı yaptırdığı diğer kişi ile arasında inşaat sözleşmesi yapmış olur. Bu durumda inşaatı yapacak kişiye alt yüklenici denir. İnşaat sözleşmesinin tarafı olan kişinin inşaatı yaptırdığı diğer kişiler, inşaatı yaptıran iş sahibi ile sözleşme yapmazlar. İstisnaları bulunmakla birlikte, iş sahibi ile alt yüklenici arasında bir sözleşme kurulmaz.

İNŞAATA BAŞLANACAK ZAMAN

Taraflar, sözleşmede özel bir başlama tarihi belirtmedilerse inşaata derhal başlanmalıdır.

İNŞAATI YERİNE GETİRME BEDELİNİN ÖDENECEĞİ ZAMAN

Taraflar aksini kararlaştırmadılarsa, inşaatı yaptıran taraf inşaatı teslim aldığı anda bedeli inşaatı yapana ödemelidir.

İNŞAATIN KUSURLU OLMASI

İnşaat teslim alındıktan sonra, kolayca fark edilebilecek kusurlar açık ayıp, yüklenicinin kasten kusurlu olarak yaptığı veya yalnızca uzmanlar tarafından anlaşılabilecek ayıplar gizli ayıptır.

İNŞAATTAKİ AYIPLARIN BİLDİRİLME SÜRESİ

İnşaatı teslim alan iş sahibi, açıkça görülen ayıpları gecikmeksizin inceleyerek uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmelidir. Gizli ayıpta böyle bir süre bulunmamaktadır.

İNŞAATTAKİ AYIP SEBEBİYLE İŞ SAHİBİNİN TALEPLERİ

İş sahibi bu durumda ;

1) Sözleşmeden dönme ve tazminat,

2) Bedelden indirim isteme ve tazminat,

3) Yapının onarımını isteme ve tazminat isteme haklarından birine sahip olacaktır.  İş sahibi seçtiği seçimlik hakkı sonradan değiştiremez, hakkından dönemez.

İNŞAATTAKİ AYIP SEBEBİYLE TAZMİNAT

İş sahibi, seçimlik hakların yanında tazminat istemek zorunda değildir yani seçimlik haklarının yanında tazminat talep etmek kendi iradesine kalmıştır.

İnşaat sahibi tazminat talep edecekse, inşaatın ayıplı olmasında inşaatı yapan tarafın kusuru olması gerekmektedir.

İNŞAATTAKİ AYIPLAR HAKKINDA DAVA AÇMA SÜRESİ

Teslim tarihinden itibaren; taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yıl,  taşınmaz yapılarda ise beş yıl içinde dava açılmalıdır. Gizli ayıptan dolayı veya yüklenicinin ağır kusurundan dolayı dava açma süresi teslim tarihinden itibaren 20 yıldır.

İNŞAATIN ZAMANINDA TESLİM EDİLMEMESİ

İnşaat zamanında teslim edilmedi ise iş sahibi, inşaatı hiçbir çekince olmadan kabul ettiyse yalnızca ceza koşulunu; inşaatı kabul etmediyse ve inşaatın tamamlanmasını istiyorsa hem ceza koşulunu hem inşaatın tamamlanmasını isteyebilir.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİ BEDELİNİN ZAMANINDA ÖDENMEMESİ

İş sahibi yani inşaatı yaptıran, sözleşme bedelini zamanında tam olarak ödemezse yüklenici taraf, sözleşme bedelini isterken temerrüt faizi talep edebilecektir.  

İNŞAAT SÖZLEŞMESİ BEDELİ ÖDENMEDİĞİ DURUMDA SÜRE VERME

Yüklenici, inşaatı yaptıran tarafın bedeli ödemeyeceği açıkça anlaşılıyorsa inşaatı yaptırana ihtar göndermek, süre vermek zorunda değildir. Ancak, sözleşmede ya da kanunda ihtar gönderileceği zorunlu kılındıysa ihtar göndermelidir. İnşaat sözleşmesi tacirler arasında yapıldı ise, ihtarın Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre gönderilmesi gerekmektedir.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİ BEDELİNİN ÖDENMEDİĞİ DURUMDA YÜKLENİCİNİN HAKLARI

Bu durumda yüklenici;

1) Türk Borçlar Kanununun 125 inci maddesi uyarınca sözleşme bedeli ve gecikme tazminatını,  

2) Bedelin kendisine ödenmemesinden doğan zararını,

3) Sözleşmeden dönerek, eğer iş sahibinin bedeli ödememekte kusuru varsa ayrıca tazminatını

Talep edebilir.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE SÖZLEŞME DEVRİ ve TARAF DEĞİŞİMİ

İnşaat sözleşmesinin devri, taraflardan birinin yerine başka birinin geçmesi demektir. Bu durumda sözleşme kaldığı yerden devam eder ancak taraf olanlar değişmiştir.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DEVRİNİN GEÇERLİLİĞİ

Devrin geçerli olması için, inşaat sözleşmesi nasıl yapıldı ise, devir anlaşmasının da o şekilde yapılması gerekir. Yani, inşaat sözleşmesi yazılı veya noterde yapıldı ise, devir sözleşmesinin de yazılı veya noterde yapılması gerekmektedir.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN YERİNE GETİRİLMESİNDE KULLANILAN ÜRÜNLER

Araç, gereç ve malzemelerdir. Aksine bir durum kararlaştırılmamışsa, araç ve gereçleri inşaatı yapma borcunu üstlenen taraf, malzemeyi ise inşaatı yaptıran taraf sağlar.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE DAYANAN BORCUN SONA ERMESİ

İnşaat yapmayı üstelenen kişi, sözleşmenin gereklerine uygun olarak inşaatı bitirip inşaatı yaptıran kişiye teslim ettiğinde, inşaatı yaptıranın sözleşme bedelini inşaatı yapan tarafa ödediğinde tarafların birbirlerine karşı borçları sona erer. Hukukumuzdaki karşılığı edimlerin yerine gereği gibi getirilmesidir.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

Kural olarak;

İnşaata başlandı ise, sözleşme fesih yoluyla sona erer.

İnşaata başlanmamış ise, sözleşme dönme yolu ile sona erer.