-İnşaat sözleşmesinde bedel belirleme çeşitleri nelerdir?

a) Götürü bedel ve birim esaslı götürü bedel.

b) Yaklaşık bedel.

A- Bedelin Kesin Olarak Belirlenmesi (Götürü Bedel)

Bedel kesin olarak belirlendi ise, müteahhidin yaptığı inşaat masrafları daha fazla olsa bile müteahhit, bedelin artırılmasını talep edemez. İnşaat sahibi, anlaşılan bedeli ödemekle borcundan kurtulur.

-Müteahhit, inşaat başta belirlenen bedelden aşırı bir masraf gerektiriyorsa  ne yapabilir?

Müteahhit, anlaşılan bedel ile inşaatı yapamayacak kadar güçlüğe düşmüş olabilir. Güçlüğe düştüğünün kabul edilebilmesi için örnek olarak enflasyonun öngörülemeyecek kadar yükselmiş olması, Covid-19 salgını gibi dünya ekonomisini etkileyen bir felaket olması örnek verilebilir. Bu durumda müteahhidin yapabileceği iki şey vardır:

a) Mahkemede dava açarak sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını ve inşaatı yapmasını kolaylaştıracak adil bir bedelin belirlenmesini talep edebilir.

b) İnşaat sahibinin inşaat için ödemesi beklenen bedeli ödemeyeceği anlaşılıyorsa sözleşmeden dönebilir.

-Müteahhit bu sebeple sözleşmeden dönerse ne talep edebilir?

a) İnşaat, söküp kaldırılabilecek ise kaldırıp götürebilir.

b) İnşaat sahibi kendi kusurundan dolayı ödeme güçlüğüne düştü ise, o inşaat için uğraşırken yaptığı masrafları talep edebilir.

c) Dönme halinde inşaat sahibi büyük bir ödeme zorluğuna düşecekse, sözleşmeyi fesih yoluna gitmelidir. Bu durumda müteahhit, o zamana kadar inşaat için yaptığı masrafları talep edebilir.

-Müteahhidin aldığı iş, bedelden daha az masrafla yapıldıysa ödenecek bedel nedir?

Yapılan inşaat müteahhit tarafından en uygun maliyet gözetilerek yapılmış olabilir. İnşaat sahibi ile hangi bedel üzerinden sözleşme yapıldı ise o bedel ödenmelidir. Artan bedel miktarı müteahhidin karıdır ve hakkıdır.

-İnşaatın bedelinin enflasyona uyarlanacağı bedel anlaşmaları geçerli midir?

Geçerlidir.

-Birim esaslı götürü bedel nedir?

Ücretlendirilecek birim taraflar arasında kararlaştırılır. Müteahhit o birimden ne kadar yapacaksa alacağı ücret de o kadar olur. Örneğin müteahhit inşa ettiği bina başına ücret alacaksa, yaptığı binanın sayısına göre ücret belirlenir.

Müteahhit arsa payı karşılığı inşaatta inşa ettiği her binadan iki daire alacaksa, alacağı daireler inşa ettiği bina sayısına göre belirlenir; dört bina inşa etti ise sekiz daireye sahip olmaya yahut bunların satış fiyatları müteahhit ücreti olarak belirlendiyse, sekiz dairenin satış ücretini kazanır.

Birim esaslı götürü bedel uygulandığında, birimlere ödenecek toplam bedel sözleşme bedelini oluşturmaktadır.

B- YAKLAŞIK BEDEL

TBK md. 481 “Eserin bedeli önceden belirlenmemiş veya yaklaşık olarak belirlenmişse bedel, yapıldığı yer ve zamanda eserin değerine ve yüklenicinin giderine bakılarak belirlenir. Bedelin yaklaşık olarak belirlendiği hallerde, önceden tespit edilen veya sözleşmenin yorumundan çıkartılan bir alt ve üst sınır söz konusudur.”

Bedel taraflar arasında hiç konuşulmadıysa yahut inşaatın yapıldığı zamana göre zaman içinde karar verileceği konuşulduysa; inşaatın yapıldığı zaman, inşaatın konumu ve müteahhidin toplam giderleri hesaplanarak yaklaşık bir değere ulaşılır. Ulaşılan değerin müteahhide ödenmesi gerekmektedir.

Yaklaşık bedelin belirlenmesi, ödenecek bedelin araştırılması yoluyla bulunur. Buna keşif bedelinin belirlenmesi denir. İnşaat bedeli kesin yahut yaklaşık olarak tespit edilebilir.

a) İnşaat keşif bedeli kesin olarak belirlendi ise;

Yaklaşık bedel hem işin başında, hem inşaatın sonunda keşif bedel tespiti yapılarak bulunabilir. Bu durumda inşaat sahibi, tespit edilen yaklaşık bedeli ödemelidir. Başta belirlenen bedelden çok yüksek olsa da bu bedel ödenecektir.

b) İnşaat keşif bedeli yaklaşık olarak belirlendiyse;

İnşaat yapma bedelinin başta belirlenenden çok yüksek olması durumunda inşaat sahibinin hakları vardır.

-İnşaat sahibi, yaklaşık bedelin aşırı aşılması durumunda ne yapabilir?

a) İnşaat, inşaat sahibinin arsasında yapılmıyorsa;

İnşaat devam ederken yahut bittikten sonra sözleşmeden dönebilir. Bu durumda taraflar o zamana kadar birbirlerine verdikleri malzemeleri ya da işlerin ücretlerini birbirlerine iade ederler.

b) İnşaat, inşaat sahibinin arsası üzerinde yapılıyorsa;

-İnşaat tamamlanmış ise ödeyeceği bedelde indirim talep edebilir. Müteahhit, indirimi kabul etmek zorunda değildir.

-İnşaat tamamlanmamışsa müteahhide işi bırakmasını söyleyerek, müteahhidin o zamana kadar yaptığı giderler ve iş için genel adet kurallarına göre bedel ödemek şartıyla sözleşmeyi sona erdirir.

-Aşırı masrafların yapılmış olmasını beklemek gerekir mi? Hayır.

İnşaatta aşırı masrafların mutlaka yapılmış olması gerekmez. Genel ekonomi koşullarına göre yapılacağı belirli olan masraflar da sözleşmeyi sona erdirmek için yeterlidir.

TBK md. 482 “Başlangıçta yaklaşık olarak belirlenen bedelin, işsahibinin kusuru olmaksızın aşırı ölçüde aşılacağı anlaşılırsa işsahibi, eser henüz tamamlanmadan veya tamamlandıktan sonra sözleşmeden dönebilir. Eser, işsahibinin arsası üzerine yapılıyorsa işsahibi, bedelden uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi, eser henüz tamamlanmamışsa, yükleniciyi işe devamdan alıkoyarak, tamamlanan kısım için hakkaniyete uygun bir bedel ödemek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir.”

-Müteahhit, asgari ücretin artmasıyla birlikte işçilere daha çok ücret ödediğini söyleyerek masrafları arttırdı, sözleşmeyi sona erdirebilir miyim? Hayır.

İnşaatta masraf kalemlerinin genelinde başta tahmin edilenden aşırı bir masraf olması gerekmektedir. Örneğin sadece inşaat işçilerinin ücretinin ödenmesinde çıkan masraf artışından dolayı sözleşmeden dönülemez.

-Müteahhit inşaata masraf yapmadı ancak malzeme masrafları çok arttı, ne yapabilirim?

İnşaat sahibi olarak sözleşmeyi sona erdirebilirsiniz.

-İnşaatta aşırı masrafların olması inşaat sahibi sebebiyle oldu ise ne yapılır?

Bu durumda inşaat sahibi, yaklaşık bedelin aşırı aşılmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Eğer sona erdirirse, müteahhidin uğradığı bütün zararları tazminat ödeyerek karşılamak zorunda kalır.

-İnşaatta aşırı masrafların olması müteahhit sebebiyle oldu ise ne yapılır?

İnşaat sahibi sözleşmeyi sona erdirip inşaat için yaptığı bütün masrafların kendisine ödenmesini müteahhitten talep edebilir.

İNŞAAT SAHİBİNİN İNŞAAT BEDELİNİ ÖDEMESİ

-İnşaat sözleşmesinde müteahhide ne zaman bedel ödenir?

Taraflar bedelin ödeneceği tarihi serbestçe belirleyebilirler. Örneğin arsa payı karşılığı inşaatlarda her bir bağımsız bölüm (daire) yapıldıkça müteahhidin hak ettiği daireler tapuda kendisine devredilebilir. Müteahhide arsa payı devredilmeyecekse yalnızca bir miktar para ödenecekse, her bir daire yapıldıktan sonra ödeneceği belirlenmiş olabilir. Bedelin, işin sonunda inşaat teslim edildiğinde de verileceği kararlaştırılabilir.

Tarafların arasında bedelin ne zaman ödeneceğine ilişkin bir anlaşma yapılmadıysa, inşaatın inşaat sahibine teslim edilmesi anında inşaat sahibinin işin bedelini ödeme borcu doğar. İnşaat sahibi işin niteliğine göre en kısa zamanda bedeli ödemeli, yahut müteahhide taşınmaz devri yapılacaksa devri gerçekleştirmelidir.

-İnşaat bitti ancak inşaat sahibi parayı ödemiyor, ihtar çekmeye gerek var mıdır?

İhtar gönderilmelidir. Ancak, taraflar arasında kısmi ya da tam bedelin ödeneceği gün kesin olarak “07.07.2023” gibi yahut “her ayın birinci günü” şeklinde belirlendiyse ihtar göndermeye gerek yoktur. İnşaat sahibi temerrüde düşer ve o günden itibaren müteahhidin alacaklı olduğu bedele temerrüt faizi işlemeye başlar. Böyle bir tarih belirlenmediyse, ihtarın inşaat sahibine gönderilmesinden itibaren temerrüt faizi işlemeye başlayacaktır.

-İnşaat sözleşmesinde bedel ne zaman kararlaştırılır?

İnşaat sözleşmesinde bedel yazmak zorunda değildir. Bedel işin başında, ortasında ya da sonunda kararlaştırılabilir.

-Temerrüt faizi ne kadardır?

Hem müteahhit hem inşaat sahibi tacir ise, %15,75; tarafların yalnız biri tacir ise %9 dur. Her iki tarafın tacir olduğu durumda sözleşmeyle belirlenecek temerrüt faizi en fazla %31,50 olmalıdır.

-İhtar nasıl gönderilir?

Hem müteahhit hem inşaat sahibi tacir ise noter, iadeli taahhütlü mektup ya da KEP sistemi üzerinden; tarafların yalnız biri tacir ise yazılı veya sözlü olarak yapılabilir.

-İnşaat sahibi, inşaat devam ederken müteahhide ödemesi gereken taksitleri ödemiyorsa ne yapılır?

Müteahhit, işe devam etmek zorunda değildir. İnşaat sahibine ihtar göndererek temerrüde düşürebilir. O ana kadar alması gereken paraya temerrüt faizi işletilerek alacağını talep edebilir. İnşaat sahibi ihtara rağmen bedeli ödemez ise sözleşmeden dönebilir. Ancak bunun için taraflar arasında inşaat yapım sürecinde kısmi bedeller ödeneceği kararlaştırılmış olmalıdır.

-Müteahhide temerrüt faiziyle ödenecek bedel, müteahhidin zararını karşılamıyorsa ne yapılır?

İnşaat sahibinin geç ödeme yapması sebebiyle müteahhit zarara uğramış olabilir. Örneğin kredi borcunun günü geldiğinde ödeyememiş ve o borca faiz işlemiş olabilir.

İnşaat sahibi kendi kusuru sebebiyle müteahhide ödeyeceği bedeli zamanında ödememişse, faiziyle ödediği borç dışında müteahhidin geç ödeme sebebiyle uğradığı zararı da gidermelidir. Bunun için inşaat sahibine ihtar gönderilebilir. Uygun bir süre verildikten sonra ödenmediği takdirde dava açılabilir. Ancak, inşaat sahibinin davranışlardan bu zararın karşılanmayacağı açıkça belli ise, süre verilmesine gerek yoktur.

-İnşaat sahibinin zararı karşılamayacağı nasıl anlaşılır?

Uygulamada birçok örnek vardır. İnşaat sahibi müteahhitle sürekli bir çekişme halindeyse, açıkça ödemeyeceğini belirtiyorsa ya da ihtarlara sessiz kalıyorsa veyahut izini kaybettirdiyse, telefon numarasını değiştirdiyse ya da iş yerinde bulunmuyorsa büyük ihtimalle zararı karşılamayacaktır.

-İnşaat sahibi taksit ödemelerinde sürekli olarak gecikiyorsa ya da teslim edilen inşaattan sonra ödemesi gereken tarihte ödeme yapmadıysa müteahhidin hakları nelerdir?

a) Gecikme sebebiyle tazminat ödemesi ve ayrıca temerrüt faiziyle birlikte bedel ödemesinin yapılması,

b) Tazminat istemekten ve borcun ödemesinden vazgeçtiğini bildirip uğradığı zararların ödemesinin yapılması,

c) Sözleşmeden dönme haklarını kullanabilir. Sözleşmeden dönme durumunda o zamana kadar inşaat için yaptığı masrafları talep edebilecektir.

İnşaat sahibinin bedelin ödenmesinde gecikme yaşaması, inşaat sahibinin kendi kusurundan kaynaklanıyorsa ayrıca tazminat istenebilir.

-Müteahhit, inşaat bedelinden kaynaklı alacaklarını ne kadar süre içinde talep etmelidir?

a) İnşaat bittiyse inşaat teslim tarihinden itibaren,

b) İnşaat bitmediyse kısmi ödemelerin ödeneceği tarihten itibaren 5 yıl içinde talep etmelidir.