Müteahhit inşaata başlamadan önce inşaat sözleşmesi sona erdirilebilir. Buna bazen inşaat sahibinin vazgeçmesi, bazen müteahhidin daha karlı bir iş bulması bazen de Covid-19 gibi küresel dünyayı etkileyen olaylardan dolayı inşaata başlamakta çekinceler doğmasına ve sözleşmeyi sona erdirmeye sebep olabilir.
Müteahhit inşaata devam ederken inşaat sözleşmesi ortadan kalkabilir. Genellikle inşaat sahibi yapması gereken kısmi ödemeleri (inşaat için verilen taksitleri) geciktirdiğinde ya da müteahhit işi gereğinden yavaş yaptığında veya inşaatı yaparken gerekli özeni göstermediği açıkça belli olduğu durumda; inşaat daha yapım aşamasında iken sözleşme sona erer.
İnşaatın büyük bir bölümü sözleşmeye uygun olarak tamamlanmaya yakın iken sözleşme sona erebilir. Buna genellikle tarafların, inşaata başlamadan önce tahmin ettikleri masraf tutarı aşırı şekilde aşılırsa inşaat sahibinin sözleşmeyi sona erdirmesi sebep olur. İnşaat sahibi aşırı masraflar hakkında ödeyemeyeceğini bildirmiyorsa ancak davranışlardan masrafları ödemeyeceği belli ise, sözleşmeyi bu aşamada müteahhit sona erdirebilir.
İnşaat sözleşmeye uygun yapıldığında ise, inşaat sahibinin bedel ödemesi ve müteahhidin inşaatı sözleşmeye uygun bir şekilde teslim etmesi sonrasında sözleşme sona ermiş olur.
İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRME YOLLARI
1) İnşaat Sahibinin Sona Erdirmesi
A) Müteahhide Yaptığı Masrafları Ödeyip Sözleşmeyi Sona Erdirme
İnşaat sahibi, inşaat daha devam ederken yani hala tamamlanmamışken, müteahhide o ana kadar yaptığı bütün masrafları vererek sözleşmeyi sona erdirdiğini açıklayabilir. Yani müteahhide bir çeşit tazminat ödeyerek anlaşmadan çekilir. İnşaat sahibinin bu hakkı Türk Borçlar Kanununda tanımlanmıştır:
TBK 484 “İşsahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.”
İnşaat sahibinin yukarıdaki maddede ifade edilen hakkını kullanması sadece tek bir koşula bağlanmıştır: İnşaatın hala devam ediyor olması.
-İnşaat sahibinin anlaşmayı sona erdirirken gerekçe göstermesi gerekir mi?
İnşaat sahibinin müteahhidin yaptığı bütün harcamaları telafi ederek sözleşmeyi sona erdirmesi için, müteahhide hiçbir açıklama ya da gerekçe sunması zorunlu değildir. Anılan maddede hiçbir gerekçe gösterme zorunluluğu yer almamaktadır.
İnşaat olması gereken hızında ilerliyorsa, fiziki özellikleri olması gerektiği gibi inşa ediliyorsa, müteahhit üzerine düşen bütün hesap verme görevlerini zamanında yerine getiriyorsa bile inşaat sahibi bu hakkını kullanabilecektir.
-İnşaat sahibi müteahhide hangi zararları öder?
Müteahhidin o ana kadar inşaatı yapmak için yaptığı bütün masrafları ve inşaat tamamlansa idi neye hak kazanacaksa onun karşılığı bir arada ödenmelidir. Görüldüğü gibi inşaat sahibinin bu şekilde sona erdirdiği sözleşmeler, inşaat sahibini büyük bir meblağ ödemek zorunda bırakabilir.
B) Bitmiş İnşaatın Kabul Edilemez Derecede Hasarlı ve Kusurlu Olduğu Durumda Sona Erdirme
İnşaat sahibi, teslim edilen inşaatın aşırı şekilde hasarlı, eksik ya da kusurlu olduğunu görürse inşaatı kabul etmekten vazgeçip sözleşmeden dönebilir. Ancak inşaat, inşaat sahibinin arsasında ya da onun mülkiyetinde olan bir binada yapıldıysa ve yapılan inşaatın sökülmesi aşırı masrafa yol açacaksa sözleşmeden dönemez. Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ya da inşaat sahibinin arsasında yapılan yapı için hazırlanan kira karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat bitti ise sözleşmeden dönme hakkı kullanılmaz. Bu duruma Türk Borçlar Kanununda da yer verilmiştir.
TBK 475/3 “Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.”
Tamamlanmış inşaat kabul etmeyerek sözleşmeden dönme hakkı, genel inşaat sözleşmelerinde daha çok karşımıza çıkmaktadır. Örnek olarak binanın bir yerine bodrum eklenmesi, bir kolonun kırılması, binaya balkon eklenmesi ya da balkonun oda eklentisi yapılması, çatı onarımı gibi inşaatlar kabul edilmez derecede sözleşmeye aykırı ve kusurlu yapıldı ise, müteahhide yapıyı eski haline getirmesi gerektiği bildirilerek sözleşmeden dönülebilir.
-Müteahhit, inşaat sahibinin sözleşmeden dönmesine itiraz edebilir mi? Hayır.
İtiraz edemez. İnşaat sahibinin sözleşmeden dönme isteğini müteahhide iletmesi, sözleşmenin bitmesi için yeterlidir. Ancak, müteahhit mutlaka itiraz edecekse ve sözleşmeden dönmenin geçerli olmamasını istiyorsa, sözleşmeden dönüldüğünde aşırı maddi zarara uğrayacağını ispat etmelidir.
C) Müteahhidin İnşaatı Gereken Hızda Yürütmemesi Sebebiyle Sona Erdirme
İnşaat sözleşmesinin yapılmasından itibaren, teknoloji ve genel koşullara göre bir inşaatın ne kadar sürede biteceği tahmin edilebilir. İnşaatın büyüklüğüne ve kapladığı alana göre değişiklik göstermekle birlikte, sözleşmenin yapılmasından itibaren uzun bir süre geçmişse ancak inşaatın sadece temeli atıldıysa ve inşaatta başka hiçbir ilerleme yoksa inşaat sahibi sözleşmeyi sona erdirebilir.
Müteahhit inşaata başlaması gereken zamanda başlamazsa da inşaat sahibi sözleşmeyi sona erdirebilir.
Yukarıda bahsedilen her iki ihtimal için Türk Borçlar Kanunundaki bir madde uygulama alanı bulur:
TBK md. 473 “Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir”.
-Yukarıdaki iki ihtimalde, inşaat sahibinin müteahhide karşı hangi hakları vardır?
İnşaat sahibi inşaatın aynı müteahhit tarafından yapılmasını istiyorsa;
a) İnşaata başlamada gecikme yaşanıyorsa, inşaata başlanması için ihtar gönderilerek süre verilir ve gecikme tazminatı talep eder.
b) İnşaat gerektiği hızda ilerlemiyorsa, inşaatın olağan hızda ilerlemesinin sağlanması ve inşaata devam edilmesi için ihtarda bulunulur ve süre verilerek gecikme tazminatı talep edilir.
İnşaat sahibi inşaata aynı müteahhit tarafından devam edilmesini istemiyorsa;
a) İnşaatın tamamlanıp teslim edilmemesinden doğan zararlarını talep edebilir. Buna inşaat yapılsa idi taşınmazın sahip olacağı değer ile elde edeceği kira bedelleri örnek verilebilir.
b) Sözleşmeden dönüp müteahhide yaptığı ödemelerin iadesini talep edebilir. Ayrıca inşaatın gereken hızda yürümemesine müteahhidin kendi kusuru sebep olduysa tazminat talep edebilir. Kusurlu olmadığını müteahhit ispat edecektir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde genellikle sözleşmeden dönme değil, fesih yoluna gidilir.
Ç) Müteahhidin İnşaatı Zamanında Teslim Etmemesi Sebebiyle Sona Erdirme
Müteahhit inşaata zamanın başlamış olabilir. Ancak inşaatın ilerlemesini o kadar yavaş tutmuştur ki inşaatın teslim tarihinde hazır olmayacağı bellidir. Ya da inşaat normal hızında yapılmasına rağmen teslim tarihinde hala hazır değildir. Bu durumda inşaat sahibi sözleşmeyi sona erdirebilir.
TBK md. 473 “Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir”.
-Yukarıdaki ihtimalde, inşaat sahibinin müteahhide karşı hangi hakları vardır?
a) İnşaatın tamamlanıp teslim edilmemesinden doğan zararlarını talep edebilir. Buna inşaat yapılsa idi taşınmazın sahip olacağı değer ile elde edeceği kira bedelleri örnek verilebilir.
b) Sözleşmeden dönüp müteahhide yaptığı ödemelerin iadesini talep edebilir. Ayrıca inşaatın gereken hızda yürümemesine müteahhidin kendi kusuru sebep olduysa tazminat talep edebilir. Kusurlu olmadığını müteahhit ispat edecektir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde genellikle sözleşmeden dönme değil, fesih yoluna gidilir.
D) İnşaat Yapım Masraflarının Tahmin Edilenden Fazla Olacağı Sebebiyle Sona Erdirme
Taraflar bazen inşaat başlamadan önce bazen inşaatın yapım sırasında tahmini gider hesaplaması yaparlar ve inşaat buna göre devam eder. Tahmin üzerine müteahhidin ne kadar ücrete (bedele) hak kazanacağı ve inşaat sahibinin müteahhitle inşaata toplam ne kadar masraf yapacağı kestirilir. Ancak bazen müteahhit tarafından yapılan sorumsuz harcamalar, bazen enflasyonun öngörülemeyen sebeple yükselmesi inşaat masraflarını tahmin edilenden çok yukarı çekebilir.
Masrafların aşırı olmasında yalnızca müteahhidin hatası varsa, inşaat sahibi ayrıca tazminat talep edebilir.
-İnşaat sahibi sözleşmeyi nasıl sona erdirir?
a) İnşaat, inşaat sahibinin arsasında yapılmıyorsa;
Sözleşmeden dönme yoluyla sona erdirir. Bu durumda taraflar birbirlerinin yararına yaptıkları şeyleri birbirlerine iade ederler ve inşaat sökülüp kaldırılır. Bu hakkın kullanılmasında inşaatın bitip bitmediği önemli değildir.
TBK md. 482 “Başlangıçta yaklaşık olarak belirlenen bedelin, iş sahibinin kusuru olmaksızın aşırı ölçüde aşılacağı anlaşılırsa iş sahibi, eser henüz tamamlanmadan veya tamamlandıktan sonra sözleşmeden dönebilir.”
Taraflar birbirlerine iade etmesi gerekenleri 5 yıl içinde iade etmelidirler.
b) İnşaat, inşaat sahibinin arsasında yapılıyorsa;
İnşaat sahibi, müteahhide işi bırakması için bildirimde bulunur ve o ana kadar müteahhidin hak etmiş olduğu bedeli ödeyerek sözleşmeyi fesheder.
TBK md. 482/2 “Eser, iş sahibinin arsası üzerine yapılıyorsa iş sahibi, bedelden uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi, eser henüz tamamlanmamışsa, yükleniciyi işe devamdan alıkoyarak, tamamlanan kısım için hakkaniyete uygun bir bedel ödemek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir”.
İnşaat sahibi müteahhide ödemesi gereken fesih bedelini fesih tarihinden itibaren 5 yıl içinde ödemelidir.
2) Müteahhidin Sona Erdirmesi
İnşaat sahiplerinin sona erdirme hakkı olduğu gibi müteahhitlerin de bu hakları vardır. Sözleşmeye başlama, sözleşmeyi devam ettirme ve inşaatı yapıp teslim etme zorunlulukları yoktur. Müteahhitlerin yalnızca sözleşmesel sorumlulukları ve yükümlülükleri vardır. Kusurları oranında, inşaat sahibine tazminat ödeyerek sözleşmeyi sona erdirebilirler. Ancak müteahhitlerin sözleşmeyi sona erdirmesi genellikle inşaat sahibinin davranışlarından kaynaklanmaktadır.
A) İnşaat Sahibinin Ödemelerde Gecikmesi Sebebiyle Sona Erdirme
İnşaat sahipleri müteahhitlere genellikle peşinat verirler. Bu peşinatlar belirli aralıklarla verildiği takdirde taksitlendirilmiş olarak verilmiş olur.
-Sözleşmede ödeme günü belirlendiyse;
İnşaat sahibinin ödemeleri ne zaman yapacağı genellikle bellidir. Gün belirleme “her ayın birinci günü” şeklinde olabileceği gibi “12/06/2023, 12/07/2023…” şeklinde de olabilir. Ödeme günleri bu şekilde belirlendi ise inşaat sahibine ödeme gününün geldiğini bildirmeye gerek yoktur. Ayrıca belirlenen günde ödemediği durumda ayrıca süre verilmesine de gerek yoktur.
TBK md. 117 “Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hâllerde temerrüt için bildirim şarttır.”
İnşaat sahibinin ödemelerde geciktiği durumda, gecikme yaşandığı günden itibaren ödenmeyen miktara temerrüt faizi işlemeye başlar.
-Sözleşmede ödeme günü belirlenmediyse;
Müteahhit, ihtar yollayarak inşaat sahibinin ödemesi gereken miktarı bildirir ve ödeme yapması için uygun bir süre verir. Uygun süre ödenecek meblağa ve inşaat sahibinin ekonomik durumuna göre değişiklik gösterebilir.
Süre Verilmesine Gerek Olmayan Durum
İnşaat sahibi ödeme yapmamayı alışkanlık haline getirdiyse, ödeme yapmayacağını açık bir şekilde ifade ettiyse ya da telefonları açmıyorsa ve iş yerinde bulunmuyorsa yani ödeme yapmayacağı büyük bir ihtimalse inşaat sahibine süre vermeye gerek yoktur. İhtarın yollanmasıyla birlikte ödemesi gereken miktara temerrüt faizi işlemeye başlar.
- Müteahhit, inşaat sahibinin ödeme yapmaması nedeniyle ne talep edebilir?
İnşaata devam etmek istiyorsa;
Ödenmesi gereken bedelin temerrüt faiziyle beraber ödenmesini ve gecikme tazminatını
İnşaata devam etmek istemiyorsa;
a) Bedelin ödenmemesinden doğan zararlarının giderimini
b) Sözleşmeden dönerek inşaatın yapılması için yaptığı masrafların ödenmesini
talep edebilir.
Müteahhit, bu haklarının yalnızca birini kullanabilir.
B) Aşırı Masraflar Sebebiyle Sona Erdirme
İnşaat sözleşmesi yapılırken inşaat bedeli ile müteahhidin alacağı iş ücreti ne kadar olacağı kesin olarak belirlendiği durumda, sonradan ortaya çıkacak aşırı masraflar öngörülmediğinden başta belirlenen miktardan aşırı şekilde uzaklaşılmış olabilir. Müteahhidin, başta belirlenen bedel ile o inşaatı bitirmesi imkansız ya da çok zor hale gelmiş olabilir.
-Müteahhit bu durumda ne yapabilir?
a) Sözleşme bedelinde uyarlama talep ettiği bir dava açabilir. (Uyarlama davası açabilir.)
b) İnşaat sahibinin mahkemece belirlenen bedeli ödeyemeyeceği açıkça belli ise yahut inşaat sahibinin ekonomik durumuna göre bu ödemeyi yapması onun için aşırı güçlük doğuracaksa müteahhit, sözleşmeden dönebilir.
c) Sözleşmeden dönme durumunda inşaat sahibi için aşırı bir masraf doğuracağı durumda sözleşmeyı fesih yoluyla sona erdirir.
-Müteahhit, bu durumda inşaat sahibinden ne talep edebilir?
a) O zamana kadar inşaatı yapmak için yaptığı masrafları talep edebilir.
b) Ödeme güçlüğüne inşaat sahibinin kendi kusuru sebep olduysa ayrıca tazminat talep edebilir.
TBK md. 480 “Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir.”
