Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Geçerli Olur? 

Noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

                                       HUKUKİ AÇIKLAMALAR

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinir. Bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklara sırasıyla ;

1) Kanuna aykırı olmayan sözleşme hükümleri  

2) Türk Borçlar Kanununun Eser sözleşmesine ilişkin özel hükümleri

3) Türk Borçlar Kanununun Eser sözleşmesine ilişkin genel hükümleri

uygulanır.

Bu sözleşmeler, eser sözleşmesinin özel bir türüdür. Eser sözleşmesi Türk Borçlar Kanununda tanımlanmıştır:

TBK 470 “Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”  Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bedel, taşınmazın belli bir bölümüdür.

Sözleşmenin Nasıl Yapılacağı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kanunlardaki ilgili maddeler gereğince noterde ve düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Çünkü, arsa sahibi bedel olarak taşınmazın belli bir bölümü devretme borcu altındadır. Türk Hukukuna göre taşınmazın tamamının ya da belli bir bölümünün devrini içeren sözleşmelerin noterde ve düzenleme olarak yapılması gerektiğinden, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin de bu şekilde yapılması gerekmektedir. İlgili hükümler:

1) TMK 706 /1 “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”

2) TBK 237/2 “Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.”

3) Noterlik Kanunu md. 89 Düzenleme Şeklinde Yapılması Zorunlu İşlemler “Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.”

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde , arsa payının bir bölümünün devri sözleşmenin bedel konusu olduğundan, ilgili hükümler çerçevesinde noterde ve düzenleme şeklinde yapılması gerektiği kesindir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye hangi bağımsız bölümlerin devredileceği açıkça yazmalıdır.