Arsa sahibi, inşaatın yapılmasına karşılık olarak arsasının belli bir bölümünü veya yapılan taşınmazın bazı bağımsız bölümlerini (örneğin apartman dairesi) müteahhite devretme borcu olan kişidir. Arsa sahibi, kanuni tanım olarak işsahibi sıfatını haiz olsa da, kanundaki iş sahibi terimi her zaman arsa sahibi anlamına gelmemektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine özel olarak iş sahibi, arsa sahibi olmaktadır. Açıklayıcı olması açısından iş sahibi yerine, arsa sahibi kavramı kullanılacaktır.
1) Bedel, arsa sahibi tarafından belli bir taşınmaz payının devrinin gerçekleştirilmesi şeklinde ödenmelidir.
Arsa sahibi, bedel olarak arsa payından belli bir bölümü vermelidir.
2) Sözleşmede aksine bir kararlaştırma yoksa, genel uygulamada arsa sahibinin sağladığı araç ve gereçleri sağlamalıdır.
İnşaatta kullanılacak araç ve gereçleri kural olarak müteahhit karşılar. Ancak, genel uygulamada arsa sahibinin karşıladığı araç ve gereçleri arsa sahibi karşılamalıdır. Araç ve gereçlere örnek olarak iskeleler verilebilir. Araç ve gereçler inşaat bitiminde inşaatın üzerine kalmayan, sadece inşaatı yapmaya yarayan aletlerdir.
3) Arsa sahibi, inşaatta kullanılacak malzemeyi sağlamalıdır.
Malzeme, genel olarak inşaatta kullanılan, inşaatın yapımına yarayan tuğla, harç gibi inşaatın kendisine özgü, inşaat bittikten sonra inşaatta kalan ürünlerdir.
-Arsa sahibi, kullanılması gereken malzemeyi zamanında sağlamazsa ne yapılır?
Müteahhit, ifaya hazır olduğunu ancak malzemenin sağlanmadığını ya da eksik sağlandığını derhal arsa sahibine bildirmelidir. Bildirmez ise doğacak zarardan müteahhit sorumlu olur. Borçlunun temerrüdü hükümlerince kendisinden tazminat talep edilebilir.
-Arsa sahibinin sağladığı malzeme inşaata uygun değilse yahut düşük kalitedeyse ne yapılır?
Müteahhit bu durumu derhal arsa sahibine bildirmelidir. Bildirimin yazılı olarak yapılması tavsiye edilir. Bildirimlerin resmi olarak yapılması kanunen zorunlu değildir. Müteahhit, malzemenin uygun olmadığı durumunu arsa sahibine derhal bildirmez ise, bundan doğacak zararlardan sorumlu olur ve borçlunun temerrüdü hükümlerince kendisinden tazminat talep edilebilir.
4) Arsa sahibi, devri zamanında gerçekleştirmelidir.
Devir yapılması gereken zaman farklılık gösterebilir.
1) Noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde devir zamanı yazıyorsa devir o tarihte yapılmalıdır.
2) Noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde devir zamanı yazmıyorsa, arsa sahibi inşaatı teslim aldığı anda devir işlemlerini geciktirmeden gerçekleştirmelidir.
TBK 479 “İşsahibinin bedel ödeme borcu, eserin teslimi anında muaccel olur.”
3) Noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde devrin inşaatın bölümleri bittikçe yapılacağı yazıyorsa, devir biten bağımsız bölümlerin teslim edildiği an itibariyle geciktirmeden yapılmalıdır. Bu halde inşaatın tamamının bitmesi gerekmez.
-Arsa sahibi inşaatı teslim almasına rağmen arsa payımı vermedi, ne yapabilirim?
Bu durumda müteahhitin kanundan doğan ipotek hakkı kullanılmalıdır. Arsa sahibi bunu kabul etmiyorsa, mahkemeden ipotek şerhi konması talep edilmelidir.
TMK 893/3 “Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar.” İlgili taşınmaz üzerine ipotek hakkına sahiptir.
-Arsa sahibinin arsasına ipotek koyduramadım, ne yapabilirim?
Arsa sahibi sözleşmede belirtilen devri zamanında gerçekleştirmediği için borçlu temerrüdüne düşer. Borçlunun temerrüdü hükümleri gereğince arsa sahibinden talep edilebilecek haklar da farklılık gösterir.
1) Arsa sahibi, ihtarda verilen süre içinde devri gerçekleştirmediyse yahut devrin gerçekleşmeyeceği açıkça belli ise dava açarak devrin gerçekleştirilmesini ve gecikmeden dolayı hak ettiği tazminatı talep edebilir.
2) Müteahhit, devir istemediğini bildirerek, devrin gerçekleşmemesinden kaynaklanan zararlarını talep edebilir. Bunlara örnek olarak devir gerçekleşse idi müteahhitin sağlayacağı kira giderleri ile taşınmazın değeri verilebilir.
3) Müteahhit, sözleşmeden dönebilir. Bu durumda sözleşme için o ana kadar yaptığı masrafları talep edebilir. Ancak inşaat arsa sahibinin arsasında yapıldığından sözleşmeden dönme bazı durumlarda müteahhitin aleyhine sonuçlar doğurabilir.
- Arsa sahibi sözleşme yaparken ipotek koydurulamayacağına ilişkin belge imzalattı, ne yapabilirim?
Böyle bir belge imzalansa dahi ipotek koydurulabilir. Müteahhitlerin ipotek koyduramayacaklarına ilişkin sözleşme hükümleri geçersizdir.
-Müteahhit, arsa sahibi devri zamanında gerçekleştirmezse ihtar çekmeli midir?
Evet. İhtar ile uygun bir süre vererek devir talep edilir. Ancak, devrin yapılmayacağı açıksa ve süre vermenin bir yararı olmadığı belli ise, süre vermeye gerek yoktur.
5) Arsa sahibi, müteahhite ödemesi gereken bedelleri zamanında ödemelidir.
Arsa sahibinin, müteahhite belirli aralıklarla bir miktar para ve ayrıca inşaatın tesliminde arsa payı devredeceği kararlaştırılabilir.
-Arsa sahibi, ödemesi gereken parayı zamanında ödemiyor, inşaata devam etmeli miyim?
Hayır. Bu durumda arsa sahibine ihtar yollayıp uygun bir süre vererek temerrüt faizi ile birlikte bedeli talep edebilirsiniz. Süre sonunda bedel ödenmez ise sözleşmeyi sona erdiren seçimlik haklarınızı iradenizi açıklayan ihtar ile kullanabilirsiniz.
-Müteahhit tarafından arsa sahibine yapılacak bildirimler nasıl yapılır?
Hem müteahhit hem arsa sahibi tacir ise ihbarlar veya ihtarlar noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılır.
Yalnızca bir taraf tacir ise yahut iki taraf da tacir değil ise, tarafların aksine bir sözleşmesi de bulunmuyorsa bildirimin şekil şartı yoktur.
