Müteahhit, inşaatı yapıp tamamlamayı ve arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eden kişidir. Müteahhit, kanuna göre yüklenici sıfatındadır. Açıklayıcı olması açısından yüklenici yerine, müteahhit kavramı kullanılacaktır.
1) İnşaata zamanında başlamalıdır.
Müteahhit, resmi sözleşmede yazan tarihte inşaata başlamak zorundadır. Eğer sözleşmede bir tarih belirtilmediyse işin gerekleri ve genel teamüle göre geciktirmeden işe başlamalıdır.
-İnşaata zamanında başlanmazsa ne yapılır?
a) İşe zamanında başlanmadığı durumda veya,
b) Arsa sahibinin kusuru olmaksızın inşaatın zamanında bitirilemeyeceği açıkça belli ise
Arsa sahibi müteahhite ihtar yollayarak sözleşmeden dönebilir. Bu durumda arsa sahibi erken dönme hakkını kullanmış olur. Müteahhit işi gerekenden daha yavaş yapıyor ise ihtar çekmek gerekir. Tarafların ikisinin de tacir olduğu durum istisna teşkil edebilir.
-İşi geciktiren müteahhite ihtar çekmek zorunlu mudur?
Eğer, inşaatın bitim tarihine çok yakın bir tarihte iseniz ve inşaatın çok az bir kısmı yapılmışsa ya da hiç başlanmamışsa ihtar çekmeye gerek yoktur. (Sözleşmede ihtar çekileceği yazıyorsa ihtar çekilmelidir.)
2) İnşaatı gereği gibi yürütmelidir.
Müteahhit, arsa sahibinin talimatlarına ve sözleşmeye uyulacak imkanların ortadan kaybolması halinde durumu derhal arsa sahibine bildirmelidir. Zamanında bildirmediği aksaklıklardan doğan zarar arsa sahibi tarafından talep edilebilir.
-İnşaatın, özenle yapılmadığını gören arsa sahibi ne yapmalıdır?
Bu durumda arsa sahibi, müteahhite ihtar çekerek eserin gereği gibi yapılmasını, eksikliklerin düzeltilmesini talep ederek uygun bir süre verir. İhtarda ayrıca, verilen sürede eksiklikler giderilmezse ve sözleşmeye aykırı davranışlar devam ederse işin bir başkasına verileceği de bildirilir. Arsa sahibi bundan doğan zararlarını müteahhitten ayrıca talep edebilir.
3) İnşaatta kullanılacak araç ve gereçleri günün koşullarına uygun olarak temin etmelidir.
Sözleşmede, araç ve gereçleri arsa sahibinin temin edeceği yazmıyorsa bu aletleri temin etme sorumluluğu müteahhite aittir. Ancak, araç ve gereçleri arsa sahibi temin etmişse bu aletleri özenle kullanmak zorundadır.
4) Arsa sahibinin temin ettiği malzemeyi özenle kullanmalıdır.
Kural olarak, malzemeyi arsa sahibi yani iş sahibi temin eder. Bu malzeme özenle kullanılmalı ve inşaat bitiminde malzemeden artanları arsa sahibine geri vermelidir. Arsa sahibinin sağladığı malzeme inşaata uygun değilse bunu derhal arsa sahibine bildirmelidir.
-Müteahhit, malzemeyi özenle kullanmazsa ne yapılır?
Malzemeyi yüklenici temin etti ise ve inşaatta malzemeden kaynaklı bir kusur, ayıp ortaya çıkarsa yüklenici bundan dolayı satıcının ayıbı hükümlerince sorumlu tutulur. TBK 219 “Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur.”
5) İnşaatı ayıpsız olarak teslim etmelidir. (Sözleşmeye uygun olarak)
Eserin, sözleşme koşullarına uygun olarak yapılması ve teslim edilmesi gerekmektedir.
-İnşaatın, teslim alındıktan sonra ayıplı olduğu görülürse arsa sahibi ne yapmalıdır?
İnşaatın durumuna göre arsa sahibinin hakları farklılık göstermektedir.
a) İnşaat, arsa sahibince kullanılamaz halde teslim edilmişse arsa sahibi sözleşmeden dönebilir. (+Tazminat)
b) İnşaat bitirilmişse ancak kabul edilemeyecek kadar ayıplı ise arsa sahibi sözleşmeden dönebilir. (+Tazminat)
c) İnşaat, teknik olarak bitirilmişse ancak sözleşmeye aykırı özellikler bulunuyorsa arsa sahibi sözleşmeden dönebilir. (+Tazminat)
ç) İnşaattaki ayıp teknik olarak belirlendi ise ve eser kabul edilebilir halde ise, eseri alıkoyup sözleşme bedelinde indirim isteyebilir. (+Tazminat)
d) İnşaattaki ayıp teknik olarak tespit edildi ise ve ayıplar onarılabilir halde ise, müteahhitten bunların onarılmasını isteyebilir. (+Tazminat)
Bu sayılan durumların herhangi birini seçen arsa sahibi sonradan kararını değiştiremez. Ayrıca arsa sahibi uğradığı zararlar için tazminat isteyebilir, tazminat isteyip istememe konusunda özgürdür. Tazminatın alınabilmesi için müteahhitin kusurlu olması gerekmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat, arsa sahibinin taşınmazı üzerinde yapıldığından inşaatın sökülüp kaldırılmasının aşırı zarar doğuracağı takdirde sözleşmeden dönme hakkı kullanılamaz. Bu durumda onarım, sözleşme bedelinde indirim ve tazminat, yahut sözleşmeyi feshetme haklarının kullanılması doğru olacaktır.
Müteahhitin tacir olduğu hallerde tazminat oranı artabilir.
6) Müteahhit ayıptan doğan zararları karşılamalıdır.
Arsa sahibi uygun bir süre içinde inşaatı gözden geçirdikten veya bilirkişi inceleme raporunu aldıktan sonra, kanundan doğan seçimlik haklarını süresi içinde kullandığı takdirde müteahhit, kullanılan seçimlik hakkın gereğini yerine getirmelidir.
-Müteahhite karşı hak talepleri ne kadar süre içerisinde kullanılmalıdır?
Teslim tarihinden itibaren;
Kolayca tespit edilebilen ayıplar için 5 yıl,
Gizli ayıp durumu veya müteahhitin ağır kusuru söz konusu ise 20 yıl içinde kullanılmalıdır.
-Müteahhite, inşaatta ayıp olduğu bildirimi nasıl yapılır?
İki tarafın da tacir olduğu durumlarda noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi kullanılarak yapılmalıdır.
Yalnızca bir tarafın tacir olduğu durumlarda ihtarın yazılı olarak yapılması yeterlidir. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ihtarların şekline ilişkin bir kural varsa ona göre yapılmalıdır.
- İnşaatta gizli ayıp çıkması veya yapı ruhsatı almaya uygun olduğu belirtildiği halde depremde zarar gördü ise, müteahhit dışında kimlere başvurulur?
4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanununun 3 üncü maddesi uyarınca
1) Yapı denetim kuruluşları
2) Denetçi mimar ve mühendisler,
3) Proje müellifleri,
4) Laboratuar görevlileri ve yapı müteahhidi inşaat sahibine karşı sorumludurlar.
İnşaatın ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan hasarlarda inşaat izninin alındığı tarihten itibaren;
a) İnşaatın taşıyıcısı olan sistemden dolayı 15 yıl,
b) İnşaatın taşıyıcısı olmayan sistemden dolayı 2 yıl sorumludurlar.
7) Müteahhit, arsa sahibinin yaptırdığı iş hakkında gizlilik kuralına uymak zorundadır.
Gizlilik kuralı, müteahhitin özen ve sadakat yükümlülüğünün bir uzantısıdır. Müteahhitin özen ve sadakat yükümlülüğü Türk Borçlar Kanununda ayrıca belirlenmiştir:
TBK MADDE 471 “(1) Yüklenici, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. (2) Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.”
-Müteahhit; sadakat, özen veya gizlilik kurallarına aykırı davranırsa ne yapılır?
Bu durumda, inşaat tam ve gereği gibi teslim edilse de, aykırılığın ortaya çıkmasından itibaren 2 yıl içerisinde müteahhitin sözleşmeye aykırı hareket ettiği gerekçesiyle tazminat istenebilir.
8) Müteahhit, inşaatı yaptıracağı kişileri özenle seçmelidir.
Müteahhit, eğer sözleşmede işi bizzat yapacağı belirlendiyse inşaatı bizzat kendisi yapmalıdır. Şayet böyle bir kural yok ise, işi yaptırdığı kişileri özenle seçmelidir. Müteahhitin inşaatı yaptırdığı kişiler ile arsa sahibi arasında ayrıca bir sözleşme ilişkisi yoktur. Bu durumda inşaat yapanların yalnızca müteahhit ile aralarında inşaat sözleşmesi vardır.
-Müteahhitin inşaatı yaptırdığı kişiler arsaya yahut inşaata kusurlu olarak zarar verirlerse arsa sahibi ne yapabilir?
1)Haksız fiil hükümleri uyarınca tazminat talep edebilir.
2) Ayrıca meydana gelen zarardan dolayı müteahhitten, Türk Borçlar Kanununun Yardımcı Kişilerin Fiillerinden Sorumluluk maddesine dayanarak tazminat talep edebilir : “Borçlu, borcun ifasını veya bir borç ilişkisinden doğan hakkın kullanılmasını, birlikte yaşadığı kişiler ya da yanında çalışanlar gibi yardımcılarına kanuna uygun surette bırakmış olsa bile, onların işi yürüttükleri sırada diğer tarafa verdikleri zararı gidermekle yükümlüdür.”
