KAT KARŞILIĞI İNŞAATTA AYIP
-İnşaatın kusurlu olması ne demektir?
Arsa sahibi; bitmiş bir inşaatı teslim aldıktan sonra inşaatın kusurlu olduğunu, sözleşmeye aykırılık olduğunu görürse ya da bilirkişi ve uzman raporlarıyla gözle görülemeyecek ayıpların varlığını tespit ettirirse inşaatın kusurlu olmasından bahsedilir.
İnşaat kusuruna örnek olarak inşaatın tamamının boyanmaması, yapı ruhsatını müteahhit alacaksa yapı ruhsatının alınmamış olması, inşaatın bazı bölümlerinin diğer bölümlere göre açıkça özensiz yapılmış olması, inşaat temelinin bina yapımına uygun atılmamış olması, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirtilen özelliklerin inşaatta bulunmuyor olması ve benzeri gibi örnekler verilebilir.
Her olayın ve inşaatın özelliğine göre somut olaydaki inşaat kusuru değişiklik gösterecektir.
1) İNŞAATTA GÖZLE GÖRÜLEN KUSURLARIN OLMASI (AÇIK AYIP)
-İnşaatta gözle görülen ve kolayca tespit edilebilen kusurlar var ise ne yapılır?
Kolayca tespit edilebilen ayıplar, inşaatın bir uzman yardımı olmadan gözden geçirilmesiyle tespit edilebilen ayıplardır. Arsa sahibi, açıkça görülen kusurları müteahhite bildirmelidir.
Kusur bildirimi yapılırken, inşaattaki kusurun ya da eksikliğin ne olduğu ve inşaatın neresinde olduğunun bildirilmesi gerekir. Arsa sahibinin “inşaat tamamlanmamış, istediğim gibi değil…” gibi beyanları geçerli değildir.
-Arsa sahibi gözle görülebilen kusurları ne kadar süre içinde müteahhite bildirmelidir?
Bu durumda arsa sahibi, kısa bir süre içerisinde tespit ettiği ayıpları müteahhite bildirmelidir. İnşaatın büyüklüğü, kapsadığı alan, inşaat sözleşmesine göre incelenecek hususlar her inşaatta farklı olduğundan, hayatın olağan akışına göre en uygun süre içinde bildirilmesi yeterlidir. Bildirim için kesin bir süre bulunmamaktadır.
Ticari satışlardaki gözden geçirme günü 8 gün iken, inşaat sözleşmesinde hem müteahhit hem arsa sahibi tacir olsalar bile 8 günlük süre uygulanmayacaktır.
Örnek Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 23.02.2015 tarihli ve E.2014/2417 K.2015/905 sayılı kararı
“Mahkemece taraflar arasındaki ilişkinin eser sözleşmesi olarak nitelendirilmesine karşın 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun ticari satıştaki muayene ve ihbar sürelerini düzenleyen 23. maddesinin uygulanması doğru olmamıştır. Diğer taraftan davalı yüklenici, sözleşmenin ifasından sonra davacının isteği üzerine sözleşme konusu mermerleri tıraşlayarak bütün yüzeyi epoksi dolgu malzemesi ile kapladığını, ardından bütün yüzeyi cilaladığını, derz aralıklarındaki boşlukları kapattığını, ancak davacının koruyucu bakım işlemlerini yapmadığı için ayıbın oluştuğunu savunmuş, böylece eser sözleşmesi hükümlerine göre ayıp ihbarının süresinde yapıldığını kabul etmiştir.Yine mahkemenin kabulüne göre dava konusu mermerlerde gizli ayıbın varlığı sabit olup, karar davalı tarafından temyiz edilmemekle eserde gizli ayıbın bulunduğu davalı tarafından da kabul edilmiştir. Bu durumda mahkemece eserdeki ayıp miktarının bilirkişi raporuyla hesaplattırılarak ve taleple bağlı kalınmak suretiyle bir sonuca varılması gerekirken, eser sözleşmelerinde uygulanma imkanı bulunmayan 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 23. maddesi hükümlerine dayanılarak davanın yazılı gerekçelerle reddi doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 23.02.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.”
-Arsa sahibi, inşaatı gözden geçirdikten sonra tespit ettiği ayıpları müteahhite bildirmezse ne olur?
Arsa sahibi bu durumda inşaatta açık ayıpların olmasından dolayı sahip olduğu haklarını kullanamaz. İnşaatı açık ayıpları ile kabul etmiş sayılır.
-Hem müteahhit, hem arsa sahibi tacir ise kusur bildirimi nasıl yapılacaktır?
Arsa sahibi kusur bildirimini yazılı veya sözlü olarak yapabilir. Ancak ispat açısından elektronik posta yoluyla yapması tavsiye edilir. İnşaat kusurları bildirilirken noter, iadeli taahhütlü mektup ya da KEP sistemi kullanma zorunluluğu yoktur.
-Arsa sahibi, inşaatın kusurlu yapıldığını gördüğünde sözleşmeyi sona erdirebilir mi? Hayır.
Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsasında yapıldığından dolayı arsa sahibi sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak kusur bildiriminde bulunduktan sonra kusur olması sebebiyle bazı taleplerde bulunabilir.
-Müteahhit inşaatı zamanında teslim ediyor ancak inşaatın büyük bir bölümü kusurlu ise arsa sahibi inşaatı kabul etmek zorunda mıdır? Hayır.
İnşaatın, güncel Yargıtay kararlarına göre yüzde 90 civarında kusursuz ve eksiksiz olarak tamamlandığı durumda, yüzde 10 oranındaki kusur ya da eksik sebebiyle inşaatın reddi mümkün olmaz. Ancak, bu oranın işin niteliğine göre fazla olması, inşaatın tamamen bitse bile kabul edilemeyecek kadar kusurlu olması halinde arsa sahibi, inşaatı kabul etmek zorunda değildir.
-Arsa sahibi kusurlu inşaatı teslim aldıktan sonra ne yapabilir?
a) İnşaatı kabul edip inşaattaki kusur oranında sözleşme bedelinde indirim isteyebilir. Buna örnek olarak arsa sahibi müteahhitle yaptığı anlaşmada arsanın yarısını verecekse, dörtte birini verebilir. Ayrıca sözleşmeye uyulmadığından dolayı tazminat talep edebilir.
Bedelde indirimin hesaplaması Yargıtay Kararlarında tartışılmıştır. Örnek Yargıtay Kararı:
YHGK, 27.05.2015, E.2013/2257 K.2010/1450. “Yargıtay Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda yapılan hesaplamanın yeterli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Eksik ve ayıplı işler nedeni ile ortaya çıkan bedel farkının (semen tenzilinin) ödetilmesi isteğine ilişkin indirilecek miktarın tespitinde doktrinde, “mutlak metod”, “nisbi metod” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcut olmakla birlikte somut olayda uygulanması gereken yöntem, Yargıtay uygulamaları ile de yerleşmiş bulunan “nispi metod” olarak adlandırılan hesaplama yöntemidir. Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.
Somut uyuşmazlıkta mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda eksik ve ayıplı imalat bedeli hesaplanmış, ancak bunun yanında ayrıca değer düşüklüğü de hesaplanarak bulunan her iki değerin toplamı karar altına alınmıştır. Yukarıda açıklanan ilke uyarınca mahkemece yapılacak iş, alanında uzman kişilerden oluşturulacak yeni bilirkişi heyetinden, taraflarca kararlaştırılan satış bedeli gözetilmeksizin satış tarihi itibariyle dairenin ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı rayiç değerinin ayrı ayrı belirlendiği, belirlenecek bu miktarların birbirine oranlandığı, tespit edilecek bu oranın taraflarca kararlaştırılan satış bedeline uygulanarak, bu şekilde satış bedelinden indirilmesi gereken miktarın bulunduğu Yargıtay denetimine uygun bir rapor alıp davacının talebi ile tarafların kazanılmış hakları da gözetilmek suretiyle yapılacak değerlendirme sonucunda hasıl olacak sonuca göre bir karar vermekten ibarettir. Belirtilen hususlar gözardı edilerek, yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı olup, direnme kararı, açıklanan bu değişik gerekçeyle bozulmalıdır.”
b) İnşaatın durumu onarılır halde ise ve çok büyük bir masraf olmayacaksa, inşaatın müteahhit tarafından onarılmasını talep edebilir. Ayrıca tazminat talep edebilir.
c) Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların kusuru halinde karşı tarafa ceza tazminatı ödeneceği kararlaştırıldıysa bu ceza koşulunu da talep edebilir.
-Müteahhit; inşaatı onarmayı, eksiklikleri tamamlamayı, kusurları düzeltmeyi yahut bedel indirimini kabul etmezse arsa sahibi ne yapabilir?
Arsa sahibi ayıp bildiriminde bulunduktan sonra haklarını müteahhite iletir. Müteahhit, arsa sahibinin taleplerini kabul etmezse dava açılması gerekmektedir.
-Arsa sahibi kusurlu inşaattan dolayı açacağı davayı nerede açabilir?
Bu durumda inşaat sözleşmesinden kaynaklı alacak hakkı davası açılmalıdır. Davanın, inşaatın bulunduğu yer mahkemesinde görülmesi gerekir.
-Arsa sahibi kusurlu inşaattan dolayı açacağı alacak davasını hangi mahkemede açar?
Dava; hem müteahhit hem arsa sahibi tacir ise dava ticaret mahkemesinde, yalnızca müteahhit tacir ise tüketici mahkemesinde açılır.
-Arsa sahibi kusurlu inşaattan dolayı açacağı davayı ne kadar sürede açmalıdır?
İnşaatın teslim tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde dava açılmalıdır.
-İnşaat teslim edildi ancak yapı-iskan ruhsatı alınmadı ise ne yapılır?
Bu durumda müteahhitin kusuru vardır. Teslim edilen inşaatta kusur olduğu kabul edilir. Arsa sahibi müteahhite ihtar göndererek iskan ruhsatı alınması için uygun bir süre verir. Verilen süre içinde iskan ruhsatı alınmaz ise arsa sahibi sözleşmeye aykırı davranıldığından dolayı tazminat isteyebilir. İskan ruhsatının alınmadan eserin teslim edilmesi hukuki ayıptır.
-İnşaatta kusur yok ise ancak tamamlanmamış bölümler varsa ne yapılır?
Bu durumda eksik işten bahsedilir. Arsa sahibinin hakları şunlardır:
a) Masrafları müteahhite ait olmak üzere eksik bölümlerin yapılmasını isteme,
b) İnşaatın zamanında tam olarak teslim edilmemesinden doğan kar kayıpları,
c) Süre vererek eksikliklerin giderilmesini isteme ve gecikme tazminatı ile sözleşmede varsa ceza koşulunun ödenmesi.
2) İNŞAATTA KOLAYCA FARK EDİLMEYEN KUSURLARIN OLMASI (GİZLİ AYIP)
Gözle görülemeyecek kusurlar ancak uzman yahut bilirkişilerce tespit edilebilir. Bu kusurların inşaatın kullanım amacına uygun olarak kullanılmaya başlamasından sonra da ortaya çıkması mümkündür. Örneğin konutlarda tesisat borularından konutun içine su akması, bina duvarlarının zamanla yarık ve çatlaklarla dolması, bina zemininin zamanla kayması sık karşılaşılan gizli kusur durumlarıdır.
-İnşaat uzman ya da bilirkişi tarafından incelendiğinde, inceleme ücretini kim ödeyecektir?
Taraflar, bilirkişi ya da uzman ücretini yarı yarıya ödeyebilirler. Ancak tarafların arasında böyle bir anlaşma yoksa uzman ya da bilirkişiyi kim çağırdı ise ücreti o ödemelidir.
-İnşaatta sonradan ortaya çıkan gizli kusurlar ne kadar sürede bildirilmelidir?
Kusurun ortaya çıkmasından itibaren derhal müteahhite bildirmek gerekir. İnşaatın büyüklüğü ve olayın özelliğine göre gecikmeksizin bildirinin geçerli olacağı süre değişiklik gösterebilir. Buna ilişkin örnek Yargıtay Kararı mevcuttur:
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2017/809 K.2017/2159 T. 22.05.2017 “Sonradan ortaya çıkan gizli ayıpların da ayıba vakıf olunur olunmaz derhal bildirilmesi gerekir. Aksi halde iş sahibi eseri olduğu gibi kabul etmiş sayılır ve ayıba bağlı hakları düşer (BK.md.362). Sözleşmede garanti (teminat) süresi kararlaştırılmışsa ayıp ihbarı bu süre içinde de yapılabilir. Süresinde ayıp ihbarı yapılmışsa, açık ayıplı imalâtın bedeli eserin teslim edildiği ve ayıp ihbarının yapıldığı, gizli ayıplı imalâtın bedeli de gizli ayıbın ortaya çıktığının anlaşıldığı tarihteki rayiçlerle istenebilir. Şayet sözleşmede özel düzenlemeler varsa öncelikle sözleşme hükümlerinin uygulanması gerekir.”
-Arsa sahibi kusurlu inşaattan dolayı açacağı davayı ne kadar sürede açmalıdır?
İnşaatın teslim tarihinden itibaren 20 yıl içerisinde dava açılmalıdır.
-Arsa sahibi kusurlu inşaattan dolayı açacağı davayı nerede açabilir?
Bu durumda inşaat sözleşmesinden kaynaklı alacak hakkı davası açılmalıdır. Davanın, inşaatın bulunduğu yer mahkemesinde görülmesi gerekir.
-Arsa sahibi kusurlu inşaattan dolayı açacağı alacak davasını hangi mahkemede açar?
Dava; hem müteahhit hem arsa sahibi tacir ise dava ticaret mahkemesinde, yalnızca müteahhit tacir ise tüketici mahkemesinde açılır.
Gizli kusur durumundaki diğer hususlar ve arsa sahibinin hakları açık kusurlar ile aynıdır. Ancak müteahhitten talep edilecek tazminat miktarı artabilir.
