Müteahhitler uygulamada, arsa sahibi ile inşaat sözleşmesi yaptıktan sonra inşaatı genellikle işin uzmanı olan inşaat işçilerine yaptırırlar. Kanunen inşaat işçileri alt yüklenici, arsa sahibi ise iş sahibi sıfatındadır. Açıklayıcı olması için alt yükleniciye inşaat işçileri, iş sahibine arsa sahibi diyeceğiz.
Müteahhit, inşaatı bizzat kendisinin yapacağına dair vaatte bulunduysa, bizzat kendisi yapmalıdır. İnşaatı başka kişilere yaptıramaz. Ancak böyle bir vaat yoksa başkalarına yaptırabilir.
İNŞAAT İŞÇİLERİ ile ARSA SAHİBİ ARASINDA BİR SÖZLEŞME YOK İSE ;
1) İnşaat işçileri arsa sahibinden talimat almaz.
İnşaat işçileri arsa sahibinden talimat alıp inşaatı yürütmezler. İnşaat işçileri, müteahhitin talimatları doğrultusunda hareket ederler. Arsa sahibinden talimat almamak için bazı şartlar vardır:
a) Arsa sahibi ile inşaat işçileri arasında ayrıca bir sözleşme olmamalıdır.
b) İnşaat işçilerinin müteahhit ile arasındaki sözleşme, arsa sahibinin yararına bir sözleşme olmamalıdır. İnşaat işçileri ile müteahhit arasında, müteahhit ile arsa sahibinin inşaat sözleşmesinden bağımsız olarak ayrı bir inşaat sözleşmesi yapılmış olmalıdır.
2) İnşaat işçileri, inşaatın yapılmasından sadece müteahhite karşı sorumludur.
-İnşaat işçilerinin, inşaata zarar verdikleri yahut ağır kusurlu olarak inşaatı gereği gibi yapmadıkları durumda arsa sahibi ne yapabilir?
a) Bu durumda arsa sahibi inşaat işçilerinden zarar tazminini talep edebilir. Zarar, haksız fiil hükümleri gereğince talep edilir.
-İnşaat işçilerinin verdiği zarar talebi nasıl yapılır?
Bu zararı ispat edecek kişi arsa sahibidir. Bu zarara, arsa sahibi sebep oldu ise tazminat alamaz. Tazminatın zamanaşımı süresi, zararı ve zarar vereni öğrenme tarihinden itibaren 2 yıldır.
b) İnşaat işçilerine başvurunun dışında, müteahhite başvurarak yardımcılarını gerekli özeni göstererek seçmediğinden dolayı tazminat talep edebilir. Bu tazminatı, sözleşmeye aykırılıktan dolayı talep edebilecektir.
TBK 116 “Borçlu, borcun ifasını veya bir borç ilişkisinden doğan hakkın kullanılmasını, birlikte yaşadığı kişiler ya da yanında çalışanlar gibi yardımcılarına kanuna uygun surette bırakmış olsa bile, onların işi yürüttükleri sırada diğer tarafa verdikleri zararı gidermekle yükümlüdür.”
3) İnşaat işçilerinin sözleşme bedelini müteahhit öder.
Arsa sahibi ile inşaat işçilerinin arasında bir sözleşme bulunmadığından ve onlar inşaat sözleşmesini müteahhit ile yaptıklarından dolayı, bedeli müteahhit öder.
-İnşaat devam ediyor ancak müteahhite paramı vereceği konusunda güvenmiyorum, ne yapabilirim?
İnşaatın yapımına başlandığı andan itibaren, inşaat bitinceye kadar geçici ipotek şerhi konması talebiyle mahkemeye başvurulur.
-İnşaat bitti, müteahhit inşaat bedelini ödemedi, ne yapabilirim?
Kanundan doğan ipotek hakkı kullanılır. Bu hakkın, inşaatın bitiminden itibaren en geç 3 ay içinde kullanılması gerekir. Bunun için, arsa sahibine inşaat ipoteği talebinde bulunulur.
Bu durumda arsa sahibi 3 şekilde davranabilir:
a) İpotek konmasını, tapuya şerhi kabul eder.
-Bu durumda talep karşılanmıştır.
b) İpotek konmaz ancak arsa sahibi güvence gösterir.
-Güvence, istenilen bedel için yeterliyse talep karşılanmıştır, ayrıca tescil istenemez. Güvence yeterli değilse geçici ipotek tescili için dava açılmalıdır.
c) Arsa sahibi ipoteği kabul etmez ayrıca güvence de göstermez.
- Bu durumda kanuni ipotek tescilinin yapılması için mahkemede dava açılması gerekir.
2) Müteahhite karşı, inşaat sözleşmesinden kaynaklı icra takibi başlatılabilir.
İNŞAAT İŞÇİLERİ ile ARSA SAHİBİ ARASINDA BİR SÖZLEŞME VAR İSE ;
1) İnşaat işçileri arsa sahibinden talimat alabilir.
2) İnşaat yapım bedelini müteahhit ile arsa sahibinin ortak ödeyeceği kararlaştırılabilir.
3) İnşaat işçileri inşaatın yapılmasında hem müteahhite hem arsa sahibine karşı sözleşmesel sorumlu olur.
4) Müteahhit ile inşaat işçileri, arsa sahibine karşı ortaklaşa sorumlu olurlar.
5) İnşaatta bir ayıplı hal, kusurlu bir bölüm olması yahut sözleşmeye uyulmaması halinde arsa sahibi, inşaat işçilerine doğrudan başvurabilir.
