İnşaatın yapım aşamasında, inşaat teslim edildiğinde ya da inşaat bittikten sonra birtakım kusurlar, eksiklikler görülebilir. Peki, müteahhit bu kusurlardan her zaman sorumlu mudur? Hayır. Müteahhit kural olarak sorumlu olsa da sorumlu olmadığı bazı haller vardır. Müteahhidin sorumlu olmaması için bazı şartlar vardır. Şartların birinin gerçekleşmesi yeterlidir. Bu şartlar şunlardır:
1) İnşaattaki kusura arsa sahibi sebep olmalıdır.
Arsa sahibinin sebep olduğu inşaat kusurları, kanunda sayılı sınırda sayılmamıştır. Her sözleşmenin ve inşaatın özelliğine göre arsa sahibinin sebep olduğu kusurlar değişiklik göstermektedir.
2) Arsa sahibinin verdiği talimat yüzünden ortaya çıkmış olmalıdır.
Arsa sahibinin verdiği talimat, inşaatta bir kusur doğuracaksa ve müteahhit bunu arsa sahibine durumu bildirmesine rağmen arsa sahibi talimatında ısrarcı olursa, inşaatta bundan dolayı meydana gelen kusurlar müteahhidin sorumluluğunda olmayacaktır. Müteahhidin sorumlu olmaması için, arsa sahibinin ısrar etmiş olması şarttır.
Arsa sahibinin öneri veya fikir beyan etme şeklindeki beyanları talimat olarak değerlendirilemez. Arsa sahibinin emir şeklindeki beyanları talimattır.
3) Arsa sahibinin sağladığı inşaat malzemesi inşaata uygun olmamalıdır.
Müteahhit, arsa sahibine kullanılacak malzemenin inşaata uygun olmadığı, sağlanan malzeme kullanıldığında inşaatta sorunlar ortaya çıkabileceğini açıkça beyan etmelidir. Arsa sahibi bu ihtara rağmen malzemenin kullanılmasında ısrarcı oldu ise, müteahhit malzemenin uygun olmamasından doğan kusurlarda sorumlu olmayacaktır.
Örnek Yargıtay Kararı: 14. Hukuk Dairesi E.2011/8890 K.2011/9630 T.20.07.2011 “Borçlar Kanununun 361.maddesine göre yapılan şeyin ayıplı olması, yüklenicinin açıkça beyan ettiği mütalaaya aykırı olarak iş sahibinin verdiği emir sonucu meydana gelmişse veya ayıbın nedeni herhangi bir sebeple iş sahibine ait ise “iş sahibi o şeyin kusurlu (ayıplı) olmasından mütevellit haklarını dermeyan edemez.” Yasada “iş sahibinin verdiği emirlerden” söz edildiği için işin seyri sırasında iş sahibinin olası tavsiyeleri yükleniciyi bağlayıcı bir talimat sayılmaz. Malzemenin iş sahibi tarafından seçilmesi durumunda da yüklenicinin imalatta kullanılmak üzere kendisine verilen malzemeyi imalat aşamasına geçmeden muayene etmesi, şayet bu muayene sonucu malzemenin imalatta kullanılamayacak nitelikte olduğu anlaşılırsa iş sahibini uyarması, bu uyarıda eserin ayıplı olarak ortaya çıkacağını ve bu ayıptan iş sahibinin sorumlu olacağını bildirmesi gerekir. Aslında bu bildirim, yüklenicinin sadakat ve özen borcu gereğidir. Bu bildirim yapılmamışsa, eserdeki ayıp iş sahibinin emriyle meydana gelse dahi yüklenici ayıptan sorumludur.”
4) İnşaatın yapılacağı arsa inşaata uygun olmamalıdır.
İnşaatın yapılacağı arsayı inşaata hazırlama ve müteahhide sunma görevi arsa sahibinindir. İnşaat, arsa sahibinin sunduğu arsaya uygun olarak yapılacak bir inşaat değilse müteahhit bu durumu arsa sahibine bildirmelidir. Ayrıca, inşaat yapılacak yerin uygun bir süre içinde müteahhide teslim edilmemesi yüzünden inşaat olması gerekenden geç teslim edildi ise, bu durumda da müteahhidin sorumluluğu yoktur.
Örnek Yargıtay Kararı: “Yüklenici eseri meydana getirirken özen borcu gereği iş sahibini bilgilendirme ve aydınlatmakla yükümlü olduğu gibi iş sahibinin verdiği malzemenin, projenin veya gösterdiği arsanın kusurlu olduğunu görünce, yahut işin devamına engel bir hâl ile karşılaşırsa derhal iş sahibini uyarmak ve yapılması gereken hususta onu bilgilendirmekle yükümlüdür. Bütün bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; 02.06.2009 tarihli sözleşme uyarınca zemin ve bodrum dairesinin iç ve dış izolasyon imalâtına yüklenici tarafından 5 yıl garanti verilmiş, garanti süresinde eserde meydana gelen ayıpların giderilmesi iş sahibinin 25.03.2009 tarihli ihtarıyla yükleniciye bildirilmiştir. Garanti süresinde ortaya çıkan imalât ayıplarından yüklenicinin sorumlu olduğu kuşkusuz ise de, mahallinde uzman bilirkişiyle yapılan inceleme sonucu alınan raporlarda, imalâtın sözleşmesine uygun tamamlandığı, ancak yeraltı su seviyesi yüksek olduğu için, bina duvarları ve kolonların zeminin rutubetini alması sonucu duvarlarda ve iç kolonlarda, boya ile sıva kabarmalarına, dökülmelere, yeşillenmelere neden olduğu belirtilmiştir. Görülüyor ki eserdeki ayıplar yeraltı su seviyesinin yüksek olmasından kaynaklanmaktadır. Sözleşmede zemin izolasyonu yapmak yüklenicinin görevi olmadığı gibi yeraltı suyu konusunda da iş sahibince uyarılmamış, aksine zemindeki karolar sökülerek yenilenmesi kabul edilmiştir. Kısaca binanın inşaası sırasında yapılması ihmâl edilen zemin izolasyonu ayıbı nedeniyle yüklenicinin iş sahibini uyarmakla görevli olduğu söylenemez. O halde edimini sözleşmeye uygun ifa ettiği teknik bilirkişi incelemesiyle saptanan yüklenicinin, iş bedelini istemekte haklı olduğu kabul edilmelidir. Bu hususlar üzerinde durulmadan hukuki değerlendirmede bilirkişi görüşüyle bağlı kalınarak davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından karar, bozulmalıdır.”
5) Müteahhit, arsa sahibinin talimatındaki yanlışlığı bilmemelidir.
Herkes her alanda uzman olamaz. Bu sebepledir ki müteahhitlerin de her şeyi bilmeleri beklenemez. Arsa sahibi talimat verdiği konuda uzman olduğu konusunda ısrar ediyorsa ya da bu konuda mesleki bir gelişimi varsa müteahhit bundan dolayı meydana gelen kusurlardan sorumlu olmayacaktır. Müteahhidin sorumlu olmaması için verilen talimatı bilmemesi genel meslek kurallarınca normal kabul edilmelidir. Ancak, müteahhidin o konuda bir uzmanlığı varsa, sorumluluğu devam eder.
6) Önceki müteahhidin yaptığı iş ayıplı olmalıdır.
Müteahhit, işi önceki müteahhitten devraldıysa ve onun kusurlu iş görmesinden kaynaklı bir sorun var ise bunu derhal arsa sahibine bildirir. Arsa sahibi gerekli önlemleri almaz ise yeni müteahhit, sorumlu olmaz.
Önceki müteahhidin yaptığı işin kusuru, herhangi bir müteahhidin fark edebileceği gibi açık bir kusur değil ise yeni müteahhit sorumlu olmayacaktır.
7) Arsa sahibi, inşaatı teslim alıp gözden geçirdikten sonra inşaatı kabul etmiş olmalıdır.
Arsa sahibi, inşaatı uygun bir süre içinde gözden geçirdikten sonra çekincesiz olarak kabul etmiş olmalıdır. Bu durumda müteahhit, yalnızca gözle görülebilir kusurlardan dolayı yani açık ayıplardan dolayı sorumlu olmayacaktır.
Görülemeyen, zaman içinde kullanıldıkça ortaya çıkan, bilerek yapılan ya da uzman raporuyla anlaşılabilen kusurlardan dolayı müteahhidin sorumluluğu devam eder.
8) İnşaatta kusur varsa bile arsa sahibi bildirim ve başvuru sürelerini kaçırmış olmalıdır.
Arsa sahibi gördüğü kusurları derhal müteahhite bildirmelidir. İnşaat kullanılmaya başlandığında teknoloji ve kullanım süresine göre uzun bir zaman geçtiği takdirde müteahhitin sorumluluğu kalkar. Ancak, gözle görülemeyen ve kasten gizlenen kusurlarda müteahhidin sorumluluğu devam eder.
Müteahhidin sorumluluğu gözle görülen açık kusurlarda 5 yıl, görülemeyen ve kasten gizlenen kusurlarda 20 yıldır. Bu süreler geçtikten sonra arsa sahibi, ayıp hükümleri gereğince müteahhite başvuramaz.
MÜTEAHHİTİN SORUMLULUĞUNU İSPAT
Müteahhidin sorumlu olmadığını, müteahhit ispat edecektir. Gerekli özeni gösterdiğini, arsa sahibine gerekli uyarıları yaptığını, bir önceki müteahhidin ayıbının kendisi tarafından fark edilemeyecek seviyede olduğunu müteahhit ispat edecektir. Çünkü müteahhidin inşaat kusurlarından sorumlu olması esas kuraldır.
Arsa sahibi kusurların varlığını, müteahhit ise kusurların kendisinden kaynaklanmadığını ve gerekli özeni gösterip bildirimlerini zamanında yaptığını ispat edecektir.
