KİRA SÖZLEŞMESİ YENİ EV SAHİBİNİ BAĞLAR MI? KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERH EDİLMESİNİN FAYDASI NEDİR? KİRA SÖZLEŞMESİNİ TAPUYA BİLDİRMEK GEREKİR Mİ? YENİ EV SAHİBİ KİRACIYI EVDEN ÇIKARABİLİR Mİ? YENİ MALİKİN EŞYAYI KULLANDIRMA BORCU KİRACISI OLAN EVİ SATIN ALMAKLA DOĞAR MI? 

YENİ EV SAHİBİNİN KİRACIYI ÇIKARABİLMESİ HAKKINDA YARGITAY KARARI

Tapuya şerh olarak verilen ve bildirilen kira sözleşmeleri ile ekleri, yeni ev sahibini de bağlar ve sözleşme süresince kiracı, malik değişse bile evde oturma hakkına sahiptir. Ancak tapuya şerh edilmeyen kira sözleşmesi ve eklerinden yeni malik sorumlu olmayacaktır. Eski malik, evini başka birine satmakla kira sözleşmesinden doğan alacaklardan kurtulmuş olur. Ancak tapuya şerh verilirse, evin sahibi değişse bile eşyayı kullandırma borcu şerh verilerek korunduğu için , yeni maliğin satış anında kiracının haklarından bilgisi olduğu kabul edilir ve evin yeni sahibi olduğu gerekçesiyle kiracıyı evden çıkaramaz. 

TÜRK MEDENİ KANUNU 

"Şerhler

a. Kişisel haklarda

Madde 1009- Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.

Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir."

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2006/11812

Karar Numarası: 2007/915

Karar Tarihi: 06.02.2007

YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ KARARI

DAVA: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 4.8.2005 tarihinde verilen dilekçe ile kira sözleşmesinin tapu kaydına şerhi istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 4.4.2006 tarihli hükmün Yargıtay’ca, duruşmalı olarak tetkiki davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin edilen 6.2.2007 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı Av. Evren Balay geldi. Karşı taraftan davalı ve vekili gelmedi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR: Dava, kira sözleşmesinin tapu kaydına şerh verilmesi isteğine ilişkindir.

Davacı, Mersin İhsaniye Mahallesinde kain 208 parsel s. taşınmazı 1.7.1985 günlü kira sözleşmesi ile kiraladıklarını, kira süresinin bitiminde sözleşmenin temdid edildiğini ve sözleşmenin “özel şartlar” bölümünün B maddesi gereğince temdidin tapu kaydına şerh edileceğinin kararlaştırıldığını, ancak, tapu sicil müdürlüğünde işlem yapamadıklarını ileri sürerek, kira sözleşmesinin tapuya şerhini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuş, mahkemece davanın reddine dair verilen karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Kira sözleşmesinin kurulması ile birlikte kiracı kiracılık hakkına sahip olur. Bu hak kişisel bir haktır. Bilindiği gibi kişisel haklar sadece sözleşmenin tarafına karşı ileri sürülebilir. Taşınmaz üzerinde doğan kişisel haklarda aynı niteliktedir. Borçlu bu taşınmazı üçüncü kişiye geçirirse kişisel hakkın üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilme olanağı yoktur, ancak borçludan borca aykırılıktan dolayı Borçlar Yasası’nın 96. maddesine göre tazminat istenebilir.

Taşınmazlarda mülkiyetin geçirilmesi değil sadece kullandırma, yararlandırma istemi veren adi kira ve ürün kirası hakkı gibi kişisel haklarda da durum böyledir.

İşte taşınmazlardaki kişisel hakların tapu kütüğüne şerhi, hak sahiplerine, kendileri için doyurucu olmayan üstelik gerçekleşmesi borçlunun ödeme gücüne bağlı, bu sebeple de kuşkulu olan yalnız tazminat gideri istemiyle yetinmek zorunda kalmaktan kurtarmakta, bu hakların taşınmaza edinen üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesine olanak sağlamaktadır. Ancak, bu açıklamalardan her türlü kişisel hakkın tapu kaydına şerh edilebileceği anlamı çıkartılmamalıdır. Yasalarda şerh edilebilecek kişisel haklar sınırlı sayıda gösterilmiş, kira sözleşmesinden kaynaklanan ve kişisel hak niteliğinde olan kiracılık hakkı da tapuya şerh edilebilecek haklardan olup gerek Borçlar Yasası da gerekse Türk Medeni Yasasının da düzenleme yeri bulmuştur.

Borçlar Yasasının 255 ve bunun paralelinde olan 277. maddesi bir taşınmazın kiralanmasında sözleşmenin tapu siciline şerh verilmesini iki taraf sözleşebilirler. Bu sözleşme kira sözleşmesinden bağımsız bir sözleşme olup, kira sözleşmesi içerisinde veya ondan ayrı olarak düzenlenebilir.

Türk Medeni Yasası’nın 1009. maddesi düzenlemesi ile de tapu kütüğüne şerh edilebilecek kişisel haklar arsında kira sözleşmesinden kaynaklanan kiracılık hakkı da sayılmıştır.

Gerek Borçlar Yasası düzenlemesinde (m.225/2) gerekse Türk Medeni Yasası Düzenlemesinde (m.1009/2) tapuya şerh edilen kişisel hak niteliğindeki kiracılık hakkının taşınmazın el değiştirilmesi halinde yeni malike karşı da ileri sürülebileceği kabul edilmiştir(şerhin munzam etkisi). Kiracılık hakkının tapuya şerhi aynı zamanda borç ilişkisini eşyaya bağlı borç durumuna koyacağından şerhten sonra taşınmaza malik olan kişi, kendi mülkiyeti sırasında doğacak borçla yükümlü olur (Gürsoy-Eren-Cansel, Türk Eşya Hukuku, 1978, sayılı 294; Oğuzman-Seliçi, Eşya Hukuku, İstanbul 2006, sayılı 17 ve 201; Şafak Erel, Eşyaya Bağlı Borç İlişkisi, Ankara 1982, s 7; Haluk N. Nomer Vefa Hakkı, İstanbul 1992, s.73; Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri C.I/2 İstanbul 1988, s.133; İsviçre Hukuku, Fransız Hukuku, ve Alman Medeni Yasası ile Mukayeseli Olarak Türk Hukukunda Hasılat Kirası Erol Cansel Ankara 1953 s.90; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları, 20.6.1951 tarih ve 13/15; 21.5.1958 tarih ve 7/5 sayılı).

Şu hale göre bir taşınmazın kiraya verilmesine ait sözleşmeden kaynaklanan kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kabul edilmesi ve sonuç olarak şerhin tapuya da yapılması hususunda herhangi bir kuşku yoktur ve bu gibi durumlarda kiralayan tescil yükümlülüğünü yerine getirmezse kiracı bu yükümlülüğün ifası için dava açabilir.

Eldeki dava da şerh anlaşması gereğinin yerine getirilmesi amacıyla açılmıştır. Ancak, anlaşmaya konu taşınmaz tapu kaydına göre Mersin ili İhsaniye Mahallesine bulunmaktadır. Bilindiği gibi Hukuk Usulü Muhakemeleri Yasası’nın 13. maddesi taşınmazlara ait uyuşmazlıklarda yetkili kuralını düzenlemektedir. Anılan maddenin 2. fıkrası hükmü, Gayrimenkule mütaallik dava nedeni ne olursa olsun gayrimenkulün aynına veya gayrimenkul üzerinde bir hakka veya muvakkat olsa bile anın zilyetliğine veyahut hakkı hapsine mütedair olanlardır. İrtifak haklarına dair iddialarda, üzerine irtifak hakkı taalluk eden malın bulunduğu mahal mahkemesi selahiyettardır. şeklindedir.

Yasa koyucu Usulün 13. maddesinin 2. fıkrasında davanın taşınmaza ait olması için taşınmaza ilişkin bir hakkın ileri sürülmesini yeterli görmüş, o hakkın aynı olması gerektiği şartını aramamıştır. Yukarıdan beri yapılan açıklamalardan da anlaşıldığı gibi, kira sözleşmesinden kaynaklanan kiracılık hakkı kişisel hak niteliğinde olup, bu hakkın tapuya şerh edilmesi ile ayni hak niteliği kazanmamakla birlikte, etkisi güçlenmekte, borç ilişkisi eşyaya bağlı hale gelmekte ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmektedir. Bu şahsi hakka dayanan dava kazanıldığında da tapu kütüğü bakımından bir değişiklik meydana gelmektedir. O durumda bütün bu yönler birlikte değerlendirildiğinde şerhe ait davaların taşınmazın aynına müteallik davalar olarak kabulü gerekir. Öğretide de bu görüş paylaşılmaktadır (İsmet Sungurbey Kişisel Hakların Tapu Kütüğüne Şerhi, İstanbul 1963, sayılı 134; Saim Üstündağ'ın Medeni Yargılama Hukuku, İstanbul 2000, s.204; Prof. İlhan E. Postacıoğlu, Medeni Usul Hukuku Dersleri, İstanbul 1975, sayılı 154. ).

Yeniden somut olaya döndüğümüzde, kira sözleşmesinden kaynaklanan kiracılık hakkının üzerine şerh edilmesi istenen taşınmaz mal Mersin İhsaniye mahallesinde bulunduğuna göre, HUMK. nun 13. maddesinde düzenlenen yetki kuralının kamu düzenine de ait olduğu gözetildiğinde dayanın Mersin Mahkemelerinde görülmesi gerekeceğinden yetkisizlik kararı verilmelidir. Mahkemece aksine düşüncelerle işin esasına girilerek yazılı biçimde hüküm kurulması doğru değildir.

SONUÇ: Yukarda yazılı nedenlerle, davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair hususların incelenmesine şimdilik yer olmadığına, 500,00 YTL duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, peşin yatırılan temyiz harcının istem halinde yatırana iadesine, 06.02.2007 gününde oybirliği ile karar verildi.

Keşan Avukat, KEŞAN CEZA AVUKATI, EDİRNE CEZA AVUKATI, ENEZ CEZA AVUKATI, İPSALA CEZA AVUKATI, UZUNKÖPRÜ CEZA AVUKATI, MERİÇ CEZA AVUKATI, HAVSA CEZA AVUKATI, TEKİRDAĞ CEZA AVUKATI,boşanma, KARŞILIKSIZ ÇEK ŞİKAYETİ, ceza, aile, hukuku, keşan boşanma avukatı, keşan ceza avukatı, keşan , keşan sigorta avukatı, keşan sözleşme avukatı, keşan tapu avukatı, keşan miras avukatı, Keşan'da en iyi avukat, idare, tarım, taşınmaz, çiftçi, yabancı, göç, vatandaşlık, sigorta, kamulaştırma, danışmanlık, velayet, tapu davası avukatı, şirket avukatı, enez avukat, ipsala avukat, uzunköprü avukat, edirne avukat, keşan ceza avukatı, uyuşturucudan ne kadar yatarım, keşan tapu davası avukatı, keşan ceza mahkemesi, keşan adliyesi, kira davası, kiracılar nasıl çıkartılır