KİRA SÖZLEŞMESİ YENİ EV SAHİBİNİ BAĞLAR MI? KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERH EDİLMESİNİN FAYDASI NEDİR? KİRA SÖZLEŞMESİNİ TAPUYA BİLDİRMEK GEREKİR Mİ? YENİ EV SAHİBİ KİRACIYI EVDEN ÇIKARABİLİR Mİ?
Tapuya şerh olarak verilen ve bildirilen kira sözleşmeleri ile ekleri, yeni ev sahibini de bağlar ve sözleşme süresince kiracı, malik değişse bile evde oturma hakkına sahiptir. Ancak tapuya şerh edilmeyen kira sözleşmesi ve eklerinden yeni malik sorumlu olmayacaktır. Eski malik, evini başka birine satmakla kira sözleşmesinden doğan alacaklardan kurtulmuş olur. Ancak tapuya şerh verilirse, evin sahibi değişse bile eşyayı kullandırma borcu şerh verilerek korunduğu için , yeni maliğin satış anında kiracının haklarından bilgisi olduğu kabul edilir ve evin yeni sahibi olduğu gerekçesiyle kiracıyı evden çıkaramaz.
Mülga Borçlar Kanunu
" Tapu siciline şerh
Madde 255 – Bir gayrimenkulün icarında akdin tapu siciline şerh verilmesini iki taraf mukavele edebilirler.
Bu şerh, sonraki maliklere müstecirin icar akdi dairesinde gayrimenkulden intifaına müsaade etmek mecburiyetini tahmil eder."
YARGITAY
11. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2004/1798
Karar Numarası: 2004/10934
Karar Tarihi: 08.11.2004
KİRA SÖZLEŞMESİNDEN VE BUNA DAYALI PROTOKOLDEN KAYNAKLANAN ALACAK
Taraflar arasında görülen davada Ankara Asliye 19.Hukuk Mahkemesi'nce verilen 06.05.2003 tarih ve 2001/654 - 2003/310 sayılı kararın Yargıtay'ca incelenmesi davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi Ata Durak tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
Davacı vekili, müvekkilinin dava dışı E. Dış Tic.A.Ş.ne ait dava konusu gayrimenkulu O 1.06.1995 tarihinde kiraladığını, kira sözleşmesinin 23.06.1995 tarihinde tapuya şerh edildiğini, anılan taşınmazın 06.06.1996 tarihinde davalı tarafından satın alındığını, Kira Sözleşmesi'nin 12 nci maddesi uyarınca eski malikle 03.07.1995 tarihinde bir protokol imzalanarak müvekkil tarafından yapılacak tadilat bedelleri ile bu bedellerin tahliye sırasında mal sahibi tarafından müvekkiline ödenmesi koşullarının belirlendiğini, taşınmazın 20.10.2000 tarihinde tahliye edildiği ve bu hususta ihtarname keşide edildiği halde kiralayana halef olan davalı tarafından herhangi bir ödeme yapılmadığını ileri sürerek, (39.612) ABD Doları'nın 20.10.2000 tarihinden itibaren aylık % 2 faiziyle birlikte ödeme tarihindeki kur karşılığının davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı-karşı davacı vekili, tapuda şerh edilmeyen 03.07.1995 tarihli protokolün müvekkilini bağlamayacağını, eski malik ve davacı şirket yöneticilerinin aynı kişiler olması nedeniyle protokolün muvazaalı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiş, karşı davada ise davacı tarafından tahliye tarihine kadar ödenmeyen toplam (1.192.620.000.-) TL kira bedelinin temerrüt faizleriyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece, toplanan kanıtlar ve bilirkişi raporuna dayanılarak, davacı ile dava dışı E. Dış Tic.A.Ş. arasında imzalanan 01.06.1995 tarihli sözleşmenin 12 nci maddesi hükmünün bu davanın tarafları yönünden de bağlayıcı olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığı, buna göre kiracının yaptığı tadilat ve eklentilerin bedeli karşılığında mal sahibine bırakılacağı, 03.07.1 995 tarihli protokolde ise yapılacak işlerin tek tek belirlendiği ve bu işlerin davacı tarafından yapıldığı, bedelin ABD Dolan 'na çevrilmesinin hayatın olağan akışına uygun olduğu, davacının E. Dış Tic.A.Ş. ile arasında imzaladığı 03.07.1995 tarihli protokol e göre davalıdan talepte bulunabileceği, davalının da davacı adına ödediği ve ıslah dilekçesiyle talep ettiği aidat bedeli ile kira paralarını davacıdan isteyebileceği gerekçesiyle davanın kabulülle, (39.612) ABD Doları'nın 20.10.2000 tarihinden itibaren aylık % 2 faiziyle birlikte ödeme tarihindeki TL karşılığının davalıdan tahsiline, karşı davanın kabulü ile (5.828.107.350.-) TL aidat ile (1.192.620.000.-) TL kira parasının temerrüt faizleriyle birlikte davacı karşı davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Kararı, davalı-karşı davacı vekili temyiz etmiştir.
1- Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre, davalı-karşı davacı banka vekilinin, aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan ve yerinde görülmeyen sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Ancak dava, kira sözleşmesinden ve bu sözleşmeye dayalı olarak imzalandığı ileri sürülen protokolden kaynaklanan alacağın tahsili istemine ilişkindir. Davacı şirket ile dava dışı eski malik E. Dış Tic.A.Ş. arasında O 1.06.1995 tarihli kira sözleşmesi imzalanmıştır. 23.06.1995 tarihinde tapu siciline şerh verilen bu sözleşmenin 12 nci maddesine göre kiracı, gayrimenkulun esas şeklini bozmadan tadilat ve eklentiler yapabilecek, tahliye sırasında bu eklentiler bedeli karşılığında mal sahibine bırakılacaktır. Davacı ile eski malik arasında imzalanan 03.07.1995 tarihli protokolde ise, 12 nci maddeye dayalı olarak yapılacak tadilatlar tek tek belirlenmiş, toplam (2.250.000.000.-) TL tutarındaki tadilat bedeli (52.817) ABD Doları'na çevrilmiş, tahliye sırasında bu bedelin döviz olarak ödeneceği ve ödemede gecikilmesi halinde % 2 gecikme faizi uygulanacağı kararlaştırılmıştır. Kira sözleşmesinden sonra imzalandığı ileri sürülen bu protokol ise tapu siciline şerh verilmemiştir.
Kira sözleşmelerinin tapu siciline şerh verilmesinin etkisi, BK. nun 255/2 nci maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre şerhten sonra taşınmaz üzerinde mülkiyet veya başka bir ayni hak yahut şerh verilmiş şahsi hak elde edenler, kiracının kira akti dairesinde gayrimenkulden intifaına müsaade etmek mecburiyetindedirler. Yeni malikin kira ilişkisine girip girmeyeceği sorunu tartışmalı ise de, çoğunlukla kabul edilen görüş uyarınca şerh, kira aktinden doğan borç ilişkisini eşyaya bağlı borç haline getirir ve yeni malik taşınmazı iktisap etmekle bu ilişkiye taraf olarak girer, böylece eski malik borçtan kurtulur. (Prof. Dr. Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt 1/2, Dördüncü Basım, Sh.B3)
Somut olayda ise, kiracının 01.06.1995 tarihli ve tapu siciline şerh verilen kira sözleşmesinin 12 nci maddesi uyarınca, kiralananda yaptığı tadilat bedellerini yeni malikten isteyebileceği konusunda taraflar arasında çekişme yoktur. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, tadilat bedellerinin dövize çevrildiği ve gecikme halinde aylık % 2 döviz faizi uygulanması şartını getiren 03.07.1995 tarihli protokole dayalı olarak yeni malikten istemde bulunulup bulunulamayacağı noktasında toplanmaktadır. Yukarıdaki açıklamalar uyarınca, tapu siciline şerh verilmeyen bu protokol hükümlerinin yeni malike karşı da ileri sürülebileceğini kabul etmek mümkün değildir. O halde mahkemece, kiracının kiralananda yaptığı tadilat bedellerinin temerrüt tarihi itibariyle TL karşılığı belirlenerek, bu meblağ üzerinden temerrüt faizi yürütülmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı-karşı davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı-karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davalı karşı davacı banka yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 08.11.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Keşan Avukat, KEŞAN CEZA AVUKATI, EDİRNE CEZA AVUKATI, ENEZ CEZA AVUKATI, İPSALA CEZA AVUKATI, UZUNKÖPRÜ CEZA AVUKATI, MERİÇ CEZA AVUKATI, HAVSA CEZA AVUKATI, TEKİRDAĞ CEZA AVUKATI,boşanma, KARŞILIKSIZ ÇEK ŞİKAYETİ, ceza, aile, hukuku, keşan boşanma avukatı, keşan ceza avukatı, keşan , keşan sigorta avukatı, keşan sözleşme avukatı, keşan tapu avukatı, keşan miras avukatı, Keşan'da en iyi avukat, idare, tarım, taşınmaz, çiftçi, yabancı, göç, vatandaşlık, sigorta, kamulaştırma, danışmanlık, velayet, tapu davası avukatı, şirket avukatı, enez avukat, ipsala avukat, uzunköprü avukat, edirne avukat, keşan ceza avukatı, uyuştucurucudan ne kadar yatarım, keşan tapu davası avukatı, keşan ceza mahkemesi, keşan adliyesi
