TAPUYA KAYITLI BİR ARAZİYİ VEYA ARSAYI TAPUDA GEÇERLİ BİR İŞLEM YAPMADAN SATIN ALAN VE KULLANAN KİŞİNİN HAKLARI NELERDİR? TAPUDA MALİK OLARAK GÖRÜNMEYEN KİŞİ, PARASINI VERİP SATIN ALDIĞI TARLA/ARSA HAKKINDA HANGİ HAKLARI İDDİA EDEBİLİR? 

Tapuda geçerli bir satış işlemi yapılmadan, satış sözleşmesinin harici olarak yapıldığı ve tapuya kayıtlı taşınmazın tapusu değişmeden araziyi/arsayı elinde bulunduran kişi, kullandığı tüm süre boyunca iyiniyetli ise, malike zilyetliği devrederken elinde bulundurduğu son haliyle devretmekle yükümlülüğünü yerine getirmiş olur. 

Tapu Kanununa göre : 

" 

Madde 26 - (Değişik: 6/1/1954 - 6217/1 md.) ^[1]

Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir.

(Ek: 4/7/2019-7181/1 md.) Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları hâlinde, taraf iradeleri resmî görevliler tarafından ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir.

(Ek: 15/01/2009-5831/1 md.) İllerde bulunan tapu sicil müdürlükleri dışındaki müdürlüklerden akitli ve akitsiz işlemleri yıllık 500'ün altında olan yerlerde işleri yapmak üzere, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yakın il veya ilçelerde görevli tapu sicil müdürü veya görevlendirilen yetkili memura belirli günlerde yetki verilebilir.

(Ek: 15/01/2009-5831/1 md.) Resmi senetlerin düzenlenmesine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir.

Alakalıların isteği halinde resmi senedi tanzim için memurlar ikametgahlara giderler, bu sırada gelecek haciz ve tahdit kararları resmi senedi yapmak için ikametgaha gitmiş olan memura tebliğ olunur.

(Ek hüküm: 2/4/1998-4358/3 md.) Resmi senede tarafların kimlik bilgileri ile birlikte vergi kimlik numaraları da kaydedilir. (Değişik:6/3/1981-2421/1 md.) Resmi senedi, taraflar ile hazırlayan tapu sicil müdürlüğü görevlileri imzalar, tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur onaylar. Tarafların kimliklerinde şüpheye düşülen hallerde tanık getirilmesi istenebilir. Kanunların tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı hükümler saklıdır.11 Ocak 1926 tarihli ve 711 sayılı Kanun gereğince yapılacak akitlerde de aynı usul uygulanır.

Birinci fıkrada beyan olunan irtifak hakkı tesisi vaitleri tapu siciline re'sen şerh verilir. Bunlardan irtifak hakkı tesisi vadine mütedair resmi senetler tapuya şerh verilmekle, taallük ettiği gayrimenkulün sonraki maliklerini de ilzam eder.

Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.

Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur.

(Ek: 26/4/1984-3000/1 md.; Değişik: 15/2/2018-7099/1 md.) Kamu kurum ve kuruluşları, kredi kuruluşları, bankalar, esnaf ve sanatkârlar kredi ve kefalet kooperatifleri ile tarım kredi kooperatiflerince açılmış veya açılacak tüm borç ve kredilere karşılık teminat gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri, tarafların istemi halinde, taraflarınca imzalanan kredi veya borç sözleşmesine istinaden tapu müdürlüklerinde tapuya tescil olunur.

(Ek: 12/3/1985-3163/1 md.; Mülga: 15.01.2009 – 5831/1 md.) Tarımsal kredi sebebiyle bankalar veya kamu kurum ve kuruluşları lehine teminat olarak gösterilen gayrimenkullerin ipotek işlemlerinde de bu usule uyulur.

(Ek: 4/3/2021-7292/19 md.) 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu kapsamındaki tasarruf finansman şirketleri tarafından müşterilere sağlanan veya sağlanacak finansmana karşılık teminat gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri, tarafların istemi hâlinde, imzalanan tasarruf finansman sözleşmesine istinaden tapu müdürlüklerinde tapuya tescil olunur."

Türk Medeni Kanununa göre :

" 

Kazanma yolları

1.Hukukî işlem

Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir."

TAPUDA GEÇERLİ BİR SATIŞ SÖZLEŞMESİ OLMADAN HARİCİ PARA VEREREK SATIŞI YAPILAN ARAZİ ve ARSA SATIŞLARI GEÇERSİZDİR. ELİNDE BU ŞEKİLDE TAŞINMAZ MÜLKÜ BULUNDURAN, KULLANAN VE YARARLANAN ZİLYET, ZİLYETLİĞİ TAPU SAHİBİNE GERİ VERMEKLE YÜKÜMLÜDÜR. ANCAK, SATIŞ İÇİN VERDİĞİ PARANIN İADESİNİ İSTEYEBİLİR. 

YARGITAY

1. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 1989/12036

Karar Numarası: 1989/13431

Karar Tarihi: 13.11.1989

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN HUKUKİ İŞLEM SONUCU KAZANILMASI

4721 s. TMK/706

ÖZETİ: Kanı olunan hak, taşınmazı şirketin faaliyet gösterdiği alan içersinde kullanma şeklinde ortaya çıkmaktadır. Esasen, satıcı olan davacı dahi, kullanmanın bu şekliyle gerçekleşeceğini bilen yada bilmesi gereken kişi konumundadır. Harici satış bedeli için davalı yararına hapis hakkı tanınmak suretiyle elatmanın önlenmesine; tazminata ilişkin isteğin ise reddine karar verilmesi gerekirken, hüküm kurulması doğru olmadığından bozulmalıdır.

DAVA: Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi ve tazminat davası sonunda, Yerel Mahkemece verilen karar, yasal süre içerisinde davalı vekilince temyiz edilmekle; dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR: Davacı, tapu kaydı ile kendisine ait bulunan taşınmaza davalı şirketin elattığını, toprak hafriyatı yapmak suretiyle taşınmazın vasfını değiştirdiğini ve böylece, zarara sebebiyet verdiğini ileri sürmüş; elatmanın önlenmesini ve uğranıldığını bildirdiği zarar karşılığının ödetilmesini istemiştir. Davalı şirket vekili, haricen satın alınan taşınmazda iyiniyetli zilyed olarak faaliyet gösterdiklerini savunmuştur.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden, çekişmeli taşınmazın tapu dışı (harici) satışla davalı şirketin zilyetliğine terkedildiği, bu nedenle şirketin iyiniyetli zilyed durumunda olduğu anlaşılmaktadır. Nevarki, tapulu taşınmazın haricen yapılan satışı geçerli değildir (MK. m.634; BK. m. 213; 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26). Hal böyle olunca, tapu kaydına değer verilmek suretiyle elatmanın önlenmesinin gerekeceği kuşkusuzdur. Ancak, satıcı (davacı) haricen aldığı satış bedelini geri vermedikçe, alıcıyı (davalıyı) yararlanmadan men edemez (10.7.1940 tarih,2/77 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararı). Öte yandan, MK.nun 906. maddesi hükmünce "Hüsniyetle zilyed olduğu şeyden mevcudiyetine kanı bulunduğu hakkına muvafık surette istifade eden kimse, o şeyi iade ile mükellef tutulduğu kimseye karşı bu yüzden hiçbir tazminat itasına mecbur olmaz. Gerek ziyadan, gerekse hasardan mes'ul tutulamaz." Anılan hüküm, özellikle, tapuda kayıtlı ve fakat haricen satışı yapılmış taşınmaza veya taşınmazlara zilyed olan kişinin sorumluluğunu ve iadenin konusu ile kapsamını düzenlemiş bulunmaktadır. Gerçekten, iyiniyetli olmasına rağmen, zilyetliği geçerli bulunmayan bir sözleşmeye (hukuksal ilişkiye) dayandığı için bu tür bir istihkak davasına muhatap olan zilyed; dava sonunda taşınmazı sahibine iade ederken kısmi bir yasal koruma (himaye) altına alınmaktadır. Belirtmek gerekirki, taşınmazı iyiniyetle haricen satın alarak devralan zilyedin, iyiniyetini, daha sonrada sürdürmesi zorunludur. Bu noktada şu soru akla gelmektedir. Acaba, hakkında mücerret dava açılmış olması zilyedin iyiniyeti ortadan kaldırabilecek midir? Değinilen konuda Avusturya Medeni Kanunu, davadan sonra zilyedin suiniyetli duruma düştüğünü açıkça ifade etmektedir. Buna karşılık Fransız doktrini, davaya rağmen iyiniyetin devam ettiğinde fikirbirliği içersindedir. Alman Medeni Kanunu doğrultusundaki Türk-İsviçre Medeni Kanununda ise, kaideten zilyed, mücerret dava ile iyiniyetini kaybetmiş sayılamaz; fakat, o andan itibaren şeyde (taşınmazda) kusuruyla meydana getirdiği zararlardan sorumlu tutulur.

İyiniyetli zilyedin sorumluluğunun kapsamını tayinde kullanılacak ölçüte (kıstasa) gelince; bu dayanılan hakka göre tayin edilecek bir keyfiyettir. Hakkın hudutları da, icabı gereği yalnız kanun veya yalnız sözleşme yada her ikisinin yardımı ile çizilebilir. Kendisine bırakıldığına inandığı hakka (kanı olunan "Mefruz " hakka) uygun surette hareket ederek şeyi (taşınmazı) kullanan ve ondan faydalanan iyiniyetli zilyedin, kural olarak yasal borcu, iyiniyetin sona erdiği andaki hali ile şeyi iade etmekten ibarettir.

Somut olayda; iyiniyetli zilyed bulunan davalı şirket, yasa maddesinin deyimiyle (...mevcudiyetine kanı olduğu hakkına muvafık surette taşınmazdan istifade eden kimse...) durumundadır. kanı olunan hak ise, taşınmazı şirketin faaliyet gösterdiği alan içersinde kullanma şeklinde ortaya çıkmaktadır. Esasen, satıcı olan davacı dahi, kullanmanın bu şekliyle gerçekleşeceğini bilen yada bilmesi gereken kişi konumundadır.

O halde, yukarıda belirtilen ilkeler ve olgular gözetilerek, harici satış bedeli için davalı yararına hapis hakkı tanınmak suretiyle elatmanın önlenmesine; tazminata ilişkin isteğin ise reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.

SONUÇ: Davalının temyiz itirazı yerindedir. Kabulüyle hükmün belirtilen nedenlerden ötürü HUMK. nun 428. maddesi uyarınca (BOZULMASINA), peşin alınan harcın temyiz edene geri verilmesine,13.11.1989 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Keşan Avukat, KEŞAN CEZA AVUKATI, EDİRNE CEZA AVUKATI, ENEZ CEZA AVUKATI, İPSALA CEZA AVUKATI, UZUNKÖPRÜ CEZA AVUKATI, MERİÇ CEZA AVUKATI, HAVSA CEZA AVUKATI, TEKİRDAĞ CEZA AVUKATI,boşanma, KARŞILIKSIZ ÇEK ŞİKAYETİ, ceza, aile, hukuku, keşan boşanma avukatı, keşan ceza avukatı, keşan , keşan sigorta avukatı, keşan sözleşme avukatı, keşan tapu avukatı, keşan miras avukatı, Keşan'da en iyi avukat, idare, tarım, taşınmaz, çiftçi, yabancı, göç, vatandaşlık, sigorta, kamulaştırma, danışmanlık, velayet, tapu davası avukatı, şirket avukatı, enez avukat, ipsala avukat, uzunköprü avukat, edirne avukat, keşan ceza avukatı, uyuşturucudan ne kadar yatarım, keşan tapu davası avukatı, keşan ceza mahkemesi, keşan adliyesi, kira davası, kiracılar nasıl çıkartılır