Taşınmaz satışı nedir?

Bir arazinin, bir arsanın yahut bir yapının satışı taşınmaz satışıdır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olarak da bilinir.

Taşınmaz satış vaadi nedir?

Bir taşınmazı satmadan önce, o taşınmazı almak isteyen kişi ile satacak kişinin arasında satışın yapılacağı sözüdür. Yani, bir gayrimenkul için satış sözleşmesi yapılmadan önce, o gayrimenkulün ileride satılacağı sözünün verilmesidir. Satış öncesi sözleşmesidir. İleri tarihte satışın yapılacağına dair taahhüttür.   

Örneğin; müteahhit, inşaatı tamamladıktan sonra kendine ait olacak dairelerin satışını gerçekleştireceğini daireyi satın almak isteyenlere vaat edebilir. Bu durumda taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmış olur. Maket üzerinden satışlar buna örnek verilebilir.

Türk Borçlar Kanunu md.183 “Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir. Borçlu, devir yasağı içermeyen yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı devralmış olan üçüncü kişiye karşı, alacağın devredilemeyeceğinin kararlaştırılmış bulunduğu savunmasını ileri süremez.”

Müteahhit, arsa sahibinden izin almadan, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilir mi?

1) İzin alınması gerektiği konusunda anlaşmışlarsa izin almak zorundadır.

2) Buna ilişkin bir husus sözleşmede bulunmuyorsa hiçbir izin almadan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılabilir.

Devrin geçerli olması için, arsa sahibi tarafından böyle bir devir sözleşmesinin yapılamayacağı kuralı konmamış olmalıdır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nasıl yapılır?

Noterde ve düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekle tabiidir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuda değil, noterde yapılmalıdır. Noter işlem ve masraflarına kural olarak ileride o taşınmaza sahip olacak kişi katlanır.  

Noterlik Kanunu md.60/3 “Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak,”

Borçlar Kanunu md.29 “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.”

Bilindiği üzre, Türkiye’de arazi, arsa ve bina satışları noter huzurunda yapılır. Taşınmaz satış vaadi, ileride gerçekleşecek satış nasıl yapılıyorsa o şekilde yapılmalıdır. Bu sebeple taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi? Evet.

Türk Medeni Kanunu md.1009 “- Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.”

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinin yararı nedir?

Tapuya şerh koydurarak, alacaklısı olduğunuz mülkiyet hakkının yani ara kat, daire ya da binanın tamamının bitirildikten sonra tarafınıza verilmesi hakkınızı kuvvetlendirebilirsiniz. Şerh koyulduğu andan itibaren, müteahhit aynı bina için başka birisi ile aynı sözleşmeyi yapsa dahi sizin hakkınız korunacaktır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmezse ne olur?

Müteahhidin size vermesi gereken bina bölümünü başkasına da vermeyi taahhüt etmesi durumunda, yani birden fazla kişiyle tek bir yer için sözleşme yaptığında hakkınız korunmayacaktır. Sizden sonra sözleşme yapan kişilerin hakkı korunacaktır.

Türk Medeni Kanunu md.1023 “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”

Ön ödemeli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ne anlama gelir?

Bu sözleşme genellikle müteahhit ile müteahhidin tamamlayacağı yapının belli bir bölümünü tamamlandıktan sonra almak isteyen kişiler arasında yapılır. Bu sözleşmede müteahhit örneğin belli bir binanın belli dairelerini devretmeyi taahhüt eder. Binanın bağımsız bölümlerini alacak kişi ise sözleşme yapılırken belli bir miktar para verir.

Bağımsız bölümlerin tapusu, müteahhitten değil arsa sahibinden alınır. Ancak müteahhit, arsa sahibinden ilgili taşınmazın tapusunu aldıktan sonra üçüncü kişilere de devredebilir. Yani arsadaki taşınmazda alacaklı olan kişi sözleşmenin nasıl yapıldığına göre, tapuyu müteahhitten yahut arsa sahibinden alır.

Kat irtifakı kurulmamış bağımsız bölümler, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devredilebilir mi? Evet.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden dolayı açılacak davalar nerede açılır?

Taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerde açılır. Örneğin; Antalya/Kemer ilçesinde bulunan bir taşınmaz için yapılan sözleşme dolayısıyla açılacak davalar Kemer mahkemelerinde görülecektir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden dolayı açılacak davalar hangi mahkemede görülür?

1) Hem müteahhit hem alacaklı kişi tacir ise ticaret mahkemelerinde,

2) Yalnızca müteahhit tacir ise tüketici mahkemelerinde görülür.

Davanın reddedilmemesi için doğru mahkemede açılması ve usule uygun yürütülmesi gerekmektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan alacaklar kaç yıl içinde talep edilir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine göre, borcun ödeneceği tarihten itibaren 10 yıl içinde talep edilmelidir. Borcun ödeneceği tarih, taraflara göre değişiklik göstermektedir:

1) Müteahhit için; devredilecek bölümün tamamının parasal karşılığının ödeneceği son günden itibaren,

2) Müteahhitten gayrimenkul alacak kişi için; tapuda devrin gerçekleşmesi gereken tarihten itibaren 10 yıl içinde dava açılmalıdır.